Prêt immobilier en 2024 : dates clés et nouveautés en 2024 !

Prêt immobilier en 2024 : dates clés et nouveautés en 2024 !

On a récapitulé pour vous toutes les dates clés et les nouveautés en 2024 à venir pour le prêt immobilier.

Janvier 2024 : vers une baisse des taux

 Les taux de crédit connaissent une baisse dans certains établissements bancaires, en ce mois de janvier.

C’est un effet immédiat de la stratégie de certaines banques qui reviennent à la conquête de nouvelles parts de marché.

Une perspective encourageante pour les emprunteurs, qui peuvent envisager des conditions de financement plus favorables dans les mois à venir.

1er avril 2024 : Nouveau PTZ 

Le nouveau PTZ sera étendu à une 4ème tranche de revenus plus élevés qui n’existait pas auparavant.

Les plafonds de revenus des deux premières tranches seront aussi rehaussés. Les ménages les plus modestes pourront bénéficier d’une prise en charge allant jusqu’à 50%.

Acheter dans le neuf avec un PTZ :

  • Les maisons individuelles ne seront plus éligibles
  • Seul le logement neuf collectif est éligible.
  • Ce logement doit obligatoirement se situer en zone tendue, c’est-à-dire en zones A, A bis et B1.

La zone B2 est désormais exclue !

Acheter dans l’ancien avec un PTZ :

  • Ce logement doit obligatoirement se situer en zones B2 et C.
  • Sous conditions de travaux d’amélioration et/ou de rénovation énergétique.
  • Ils doivent représenter 25% du coût total à financer et être achevés sous un délai de 3 ans.

De nouvelles villes en zone B1 depuis octobre 2023 ! 

De nouvelles villes ont fait leur entrée en zone B1 dans le 49 et le 72 :
Le Mans, Avrillé, Cholet, Les Ponts-de-Cé, Trélazé…

1er juillet 2024 : « MaPrimeRénov' » 

 C’est la date à laquelle le dispositif “MaPrimeRénov“ évoluera.

Pour pouvoir en bénéficier, les propriétaires devront obligatoirement faire appel à un Accompagnateur Rénov’ et réaliser des “travaux d’ampleur” qui feront gagner a minima 2 classes sur le DPE.

1er décembre 2024 : PINEL 

 C’est la date à laquelle le dispositif prendra fin.

Le Pinel classique devient moins intéressant en termes de réduction d’impôts tandis que le « Pinel + » ouvre droit à des taux plus élevés (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans) en contrepartie d’exigences renforcées en matière de confort, d’habitabilité et de performances énergétiques.

 

De nouvelles villes éligibles en zone A et en zone B1 depuis octobre 2023.

De nouvelles villes éligibles en zone A et en zone B1 depuis octobre 2023.

Qu’est-ce le zonage ? Ce sont des communes ou des villes qui ont été définies comme appartenant à une « zone tendue » ou « non tendue ». Ce dispositif a vu le jour afin de rendre l’accès à la propriété plus facile dans ces villes où le marché immobilier s’est compliqué au fil du temps. Il a donc pour but de rendre plus accessible l’achat d’un bien immobilier.

De nombreuses villes dans le département du Maine-et-Loire, Loire-Atlantique, de la Sarthe et de la Vendée sont venues s’ajouter à celles déjà existantes dans le zonage : Avrillé, Cholet, Les Ponts-de-Cé, Trélazé, Le Mans…

En voici la liste complète : 

Les nouvelles règles HSCF : un vrai assouplissement ?

Les nouvelles règles HSCF : un vrai assouplissement ?

Lundi dernier, une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière donnait lieu à des nouvelles annonces en matière d’octroi de crédit. On vous donne ici toutes les clés pour comprendre ces nouvelles mesures et notre opinion sur les conséquences de ces annonces.

Rallongement de la durée des crédits

Un rallongement de durée de crédit est désormais possible à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé). Ce rallongement est réservé à l’achat dans l’ancien avec travaux et soumis à une condition : les travaux doivent être d’un montant supérieur à 10% (contre 25% auparavant).

Un montant significatif qui vise essentiellement des travaux de grande ampleur tels que des travaux de rénovation énergétique.

Notre opinion : ce rallongement n’est pas une grande nouveauté puisque certaines banques pratiquaient déjà un différé. Elles permettaient à leurs emprunteurs de débloquer une enveloppe travaux quelques années après l’obtention du prêt.

Prêt-relais

Les intérêts sont exclus du calcul pour le taux d’endettement, à condition que le montant du prêt-relais n’excède pas 80 % de la valeur du bien vendu.

Notre opinion : cette mesure offre une opportunité intéressante pour ce type de prêt, mais reste restreinte.
Même si certains emprunteurs sont en transition et souhaitent acheter un nouveau bien, il n’est pas toujours possible de recourir à ce type de prêt en particulier. Certains critères d’éligibilité sont à respecter afin de pouvoir en bénéficier.

Dérogation du taux d’endettement

Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % pour faire passer des dossiers dépassant le critère du taux d’endettement. Actuellement accordées trimestre par trimestre, les dérogations pourront désormais être appliquées sur une période de 3 trimestres consécutive. Cette modification offrira aux dérogations de crédits immobiliers un peu plus de latitude lorsque les objectifs trimestriels seront atteints.

Notre opinion : l’utilité de cette marge de dérogation est à nuancer, puisque ce quota ne serait pas utilisé dans sa totalité. De plus, cette dérogation est appliquée au cas par cas. Elle nécessite que les emprunteurs disposent d’un reste-à-vivre important, et que tous les critères soient respectés (épargne, apport…). Une mesure qui s’adresse encore à des profils bien spécifiques.

Le bilan :

Ces nouvelles mesures annoncées destinées à faciliter l’accès au crédit ne sont pas révolutionnaires. Très ciblées, elles ne permettent pas à un large public de bénéficier d’un assouplissement significatif et surtout, elles ne permettent pas de résoudre toutes les problématiques du marché immobilier. 

La stabilisation des taux

La bonne nouvelle est plutôt là où on ne l’attend pas ! Pour nous, elle vient de la stabilité des taux qui s’amorce en cette fin d’année. Il est trop tôt pour parler de baisse générale des taux, mais certains établissements bancaires commencent à annoncer un fléchissement vers le bas des taux pratiqués.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

Le récapitulatif des dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

LE DISPOSITIF PINEL  : 

  • Les types de biens concernés  :

Si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel, il vous faudra choisir un bien neuf ou en VEFA ( vente en l’état futur d’achèvement), dans l’ancien avec travaux de rénovation (25% du coût total de l’opération) ou bien un local transformé en logement d’habitation.

Ce logement doit se situer en Zone A, A bis ou B1.La zone A correspond aux plus grandes villes en France (Marseille, Lyon, Aix-en-Provence), la zone A bis est assimilée à Paris et sa périphérie la plus proche. Enfin, la zone B1 est affectée à des grandes agglomérations françaises (Toulouse, Bordeaux, Grenoble…). 

Angers et Nantes se situent en zone B1. 

  • Le montant de la réduction d’impôt :

Pour l’année 2023, le montant de la réduction d’impôts s’élève à :

– 10,5 % avec un engagement de location de 6 ans
– 15 % avec un engagement de location de 9 ans
– 17,5 % avec un engagement de location de 12 ans

Pour les logements acquis en 2024, les taux seront légèrement réduits :

9 % pour un engagement de location de 6 ans
12 % pour un engagement de location de 9 ans
14 % pour un engagement de location de 12 ans

Cette réduction est plafonnée à un montant de 300 000 € par contribuable et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable

  • Les conditions à respecter :

    Le bien acheté via le dispositif Pinel doit être destiné à la location non meublée. Il doit constituer la résidence principale du locataire. Le futur locataire doit obligatoire se situer dans la tranche de revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas les plafonds réglementaires. 

  • La durée du dispositif :

    L’effet de ce dispositif est établi sur une durée minimale de 6 ans, prolongeable jusqu’à 9 et 12 ans

LE DISPOSITIF PINEL + : 

Le montant de la réduction d’impôt :

Période initiale de 6 ans : 12 %

1re prolongation de 3 ans : 6 %

2e prolongation de 3 ans : 3 %

Quelle différence entre le dispositif Pinel et Pinel + ? 

Les conditions pour prétendre au dispositif Pinel + sont les mêmes que pour le Pinel auxquelles il faut rajouter : 

  • L’obligation d’acquérir un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
  • Le respect des seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
  • Les logements  avec réhabilitation à neuf doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
  • Des surfaces à respecter selon une grille référentielle (pour la partie habitable et la partie extérieure privative ou à jouissance privative).

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel)

  • Les types de bien concernés  :

Comme stipulé dans son nom, le statut LMNP repose sur la location d’un bien meublé. Le logement doit être meublé de manière à pourvoir à tous les besoins du locataire (literie, four, réfrigérateur, table, siège, etc…). 

Pour pouvoir y prétendre, il faut également que le total des revenus locatifs annuels n’excède pas 23 000€.

 

  • Le montant de la réduction d’impôt : 

Lorsque vous prétendez au dispositif LMNP, deux régimes s’offrent à vous : 

LE RÉGIME RÉEL

Il permet de déduire les charges qui surviennent lors de la gestion du bien : taxe foncière, intérêts du crédit, achats des meubles, autres charges…  

LE MICRO-BIC 

À la différence du régime réel, le régime MICRO-BIC ne va pas s’appuyer sur le réel mais va appliquer un forfait global. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes de location. 

À savoir : 

Si vous n’êtes pas un adepte de la gestion administrative et comptable, il peut s’avérer préférable de faire appel à un comptable pour en pas passer à côtés de certaines déductions de charges.

La Loi Denormandie 

 La loi Denormandie est assez similaire au dispositif Pinel, néanmoins elle concerne exclusivement les logements anciens ayant besoin de travaux de rénovation. 

  • La localisation des biens : 

Ce dispositif de défiscalisation s’applique uniquement à un bien se trouvant dans des villes inscrites au Plan Action coeur de ville ou bien dans des villes impliquées dans une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). 

  • Le montant de la réduction d’impôt : 

 Sur 6 ans12 % pour un engagement de location de 6 ans

Sur 9 ans : 18 % pour un engagement de location de 9 ans

Sur 12 ans : 21% pour un engagement de location de 12 ans

  • Les conditions à respecter :

Tout comme le Pinel, le loyer est calculé selon un plafond de ressources du locataire. 

De plus, 25% de l’investissement doivent être attribués aux travaux de rénovation, seulement certains types de travaux sont éligibles au dispositif (exemple : travaux de rénovation énergétique).

  • Le plafond de la réduction : 

    Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m2 de surface habitable.

La Loi Malraux 

  • La localisation des biens :

Cette loi concerne essentiellement la restauration d’immeubles anciens et des logements situés dans des zones bien spécifiques : 

  • Un QAD (Quartier Ancien Dégradé)
  • Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
  • Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
  • Un secteur sauvegardé
    • Le montant de la réduction d’impôts :

    La réduction d’impôts peut s’élever de 22 % à 30% du montant des dépenses de restauration, dans la limite de 400 000€ de travaux étalés sur 4 ans maximum.

    Il est possible de cumuler les avantages de la loi Malraux et d’autres dispositifs de défiscalisation, à condition que les dispositifs ne concernent pas le même bien. 

    La Loi Monuments historiques

     

    L’investissement dans bien classé comme monument historique présente de nombreux avantages sur le plan fiscal mais aussi patrimonial. Il permet entre autres de se constituer un patrimoine hors du commun et de participer à la sauvegarde d’un trésor architectural national. 

    • Les types de biens concernés  :

    Les biens éligibles à ce dispositif sont très spécifiques : 

    – Les immeubles classés Monuments Historiques 
    – Les immeubles inscrits à I ‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
    – Les immeubles label « Fondation du patrimoine »
    – Les immeubles qui font partie du patrimoine national

    • Le montant de la réduction d’impôt :

    La Loi Monuments historiques permet de de déduire 100% des charges ou du montant des travaux de rénovation sur les revenus.  

    • Les conditions à respecter :

    Avant toute chose, les travaux du bien doivent être déclarés et sont soumis à une autorisation spéciale. Ils doivent respecter les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France). Le bien doit être mis à la location, il n’y a pas d’obligation concernant la durée de location. En revanche, le bien doit être détenu pendant au moins 15 ans. 

    Laissez-nous vos coordonnées pour pouvoir en discuter avec votre courtier

    La check-list du bon investisseur

    La check-list du bon investisseur

    L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

    Je connais bien le marché local 

    Une bonne connaissance du marché immobilier et du marché bancaire aide à cibler les tenants et les aboutissants de son investissement. Connaissez-vous les prix pratiqués sur le marché immo ? Savez-vous comment obtenir votre emprunt

    Il s’agit surtout de ne pas passer à côté de quelque chose lors du démarrage de votre projet. Un grain de sable qui vient enrayer la machine peut vite devenir problématique et vous vous retrouvez avec des délais trop compliqués pour obtenir votre prêt dans la durée impartie de la validité du compromis.

    ✅ J’ai bien choisi la localisation du bien

    Avez-vous déjà choisi une localisation précise pour votre investissement locatif ? Vous pouvez vous assurer par exemple de l’attractivité d’une ville quant à son dynamisme auprès des travailleurs et des étudiants. En faisant cela, vous serez sûr de trouver un locataire par la suite. Votre investissement semblera réfléchi et pertinent, les banques seront plus à même de vous suivre. 

     

    ✅ J’ai évalué la rentabilité de mon investissement 

    Avez-vous réalisé le calcul qui vous permet de connaître la rentabilité de votre investissement ? Plus communément, on appelle le rendement locatif. Il prend en compte les revenus générés par les loyers et ce que va vous coûter l’acquisition du bien (mensualités du prêt, taxes, entretien…).   

    J’ai choisi mon régime fiscal 

    Vous êtes obligés de déclarer vos revenus issus de votre investissement. Avez-vous déjà réfléchi au régime fiscal que vous pourriez adopter pour vous permettre d’obtenir une défiscalisation ? Il existe plusieurs solutions d’investissement, renseignez-vous ! 

    ✅ J’ai vérifié que mon budget collait à mes revenus

    Dernier point et pas des moindres, votre investissement doit coller à vos revenus ! Les mensualités que vous allez avoir ne doivent pas vous mettre sous l’eau, surtout si vous avez encore un prêt sur votre résidence principale. Votre taux d’endettement doit rester correct pour ne pas affoler tous les partenaires bancaires qui pourraient vous suivre sur le financement. Le mieux reste de faire une simulation qui vous indiquera le budget idéal pour votre investissement. 

    Le courtier est à votre disposition pour vérifier la faisabilité de votre projet d’investissement locatif et établir un budget cohérent avec vos revenus ! 

    Actualités taux d’usure Avril 2023

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    📍 Actu taux d’usure 📈📍
    À partir du 1er avril, les banques pourront prêter à un taux maximum de ➡ 4,24% pour les prêts sur 20 ans et plus.
    ✅ Si vous êtes toujours à la recherche de votre bien, n’oubliez pas de contacter votre courtier pour mettre votre simulation de capacité d’emprunt à jour ! 🏠
    ☎️ 02 52 35 01 23
    Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?

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    Faisons le point sur cette notion pas si évidente à comprendre 🤯 !
    📣 La Banque de France a annoncé la modification du mode de calcul du taux d’usure. Pourquoi une telle mesure ? Explications en images ⬇️
    ➡ N’hésitez pas à revenir vers votre courtier pour faire le point sur votre situation et votre projet !
    Explications pour le taux d'usure
    Bonne nouvelle pour les emprunteurs !

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    Un taux d’usure bientôt révisé tous les mois !

    La Banque de France a annoncé la modification temporaire du mode de calcul du taux d’usure. En bref, le taux d’usure sera actualisé tous les mois afin d’éviter d’en faire un facteur bloquant pour l’obtention des prêts immobiliers.
    ✅ Une nouvelle qui devrait donner une vraie bouffée d’air aux emprunteurs en période de remontée rapide des taux.
    ➡ N’hésiter pas à revenir vers votre courtier pour faire le point sur votre situation et votre projet !

     

     

     

     

     

     

    Prêt immobilier : connaissez-vous bien les frais annexes ?

    Prêt immobilier : connaissez-vous bien les frais annexes ?

     Sans aucune expérience dans le monde du prêt immobilier, vous serez tenté de croire que vous devrez vous acquitter du prix du bien que vous achetez et point final. Si vous passez par ici, vous ne serez plus surpris en lisant nos explications sur tous les frais annexes qui sont comptabilisés dans la simulation de votre prêt immobilier. 

    Les frais de dossier 

     

    Lorsque vous allez effectuer une demande de financement auprès d’une banque, celle-ci va appliquer ce qu’on appelle des frais de dossier. Pour quelles raisons ? La banque considère qu’elle va fournir un minimum de travail pour étudier toutes les pièces justificatives de votre dossier. Elle doit analyser tous les éléments qui vont lui permettre de prendre en compte votre demande et d’y répondre. 

    Ces frais de dossier peuvent varier en fonction des organismes bancaires. Elles n’appliquent pas toutes le même barème. Ils s’élèvent en moyenne à 700€. Toutefois, si vous passez par un courtier, vous pouvez bénéficier de frais de dossiers plafonnés et plus avantageux. En effet, ce sont des critères négociés entre courtier et banque qui vous font réaliser quelques économies supplémentaires sur votre financement global. 

    Les frais de garanties 

    Ils constituent la bouée de secours des banques. Vous êtes-vous déjà demandé ce qu’il se passerait pour elle si vous ne parveniez plus à rembourser votre emprunt ? Ce sont ces garanties, incluses dans votre prêt, qui vont leur permettre de récupérer leur mise en cas de défaut de paiement. C’est tout simplement une façon pour elles de se protéger. 

    Il existe plusieurs types de garanties. Les plus couramment utilisées sont les garanties délivrées par un organisme de caution et l’hypothèque. Elles ne comportent pas les mêmes modalités. Assurez-vous d’en connaître tous les tenants et les aboutissants avant de signer l’offre de prêt. Dans ce cas, les conseils d’un courtier s’avèrent utiles pour éviter les pièges. 

    A savoir par exemple, qu’au moment de la revente du bien, l’hypothèque doit être levée, ce qui engendre des frais supplémentaires. 

     

    Les frais de notaire 

    Pour rendre officiel votre achat immobilier, vous devrez passer par la case notaire. Un passage obligé pour garantir une sécurité juridique à l’acquisition de votre nouvelle propriété. Pour effectuer l’estimation de ces frais, le courtier va s’appuyer sur le prix du bien. Ces frais sont inclus dans votre crédit immobilier global, mais peuvent être en partie avancés par un apport, par exemple. 

     

    Que comprennent ces frais ? Ils rassemblent à la fois la rémunération du notaire pour la création de tous les actes notariés, les frais de procédure auprès d’organismes tiers dont notamment l’Etat. En bref, tout ce qui va vous permettre d’officialiser le changement de nom du propriétaire du bien immobilier. 

     

    Les frais de courtage 

    Et oui, les frais de courtage, eux aussi, sont compris dans le montage total du financement. La rémunération du courtier va être lissée sur la durée de votre emprunt. Que comprend cette rémunération ? L’ensemble du travail du courtier qui va passer de nombreuses heures à :

    • effectuer le montage administratif de la demande de financement
    • la négociation des conditions (qui comprend de nombreux allers-retours par téléphone et par mail avec les différents partenaires bancaires
    • la vérification de la conformité de l’offre de prêt avec ce qui a été négocié 
    • le suivi et la transparence sur l’avancement de votre dossier auprès de vous via plusieurs rendez-vous
    • l’accompagnement en rendez-vous banque pour finaliser la demande de financement 
    • être disponible pour répondre à toutes les questions (et ce, même une fois le projet finalisé ! Pour un projet autre ou une renégociation quelques années plus tard…) 

    Vous l’aurez compris, les services d’un courtier ont un prix, sans aucun doute le prix de votre sécurité financière et de votre sérénité lors de votre projet. 

     

    Et les frais d’agence ? 

    Les frais d’une agence immobilière peuvent être à votre charge ou à la charge du vendeur. 

    Tout comme les frais de courtage, il s’agit d’une certaine somme, le prix à payer pour bénéficier d’une expertise et d’un accompagnement idéal pour mener à bien votre projet. Imaginez le temps et l’énergie de gagnés ! Un achat immobilier n’est pas anodin, mieux vaut se prémunir des conseils d’un agent immobilier.

     

     

     

     

     

    Votre courtier en prêt professionnel

    Jérémy LINARD

     

    Courtier financements professionnels

     

    Téléphone : 07 71 73 57 67 

    Mail : contact-angers@lacentraledefinancement.fr

    Les nouvelles contraintes HSCF :  une difficulté supplémentaire pour l’obtention d’un financement !

    Les nouvelles contraintes HSCF : une difficulté supplémentaire pour l’obtention d’un financement !

     

    Ce qui était au départ des recommandations de la part de la HCSF (Haut Conseil de sécurité financière) envers les organismes bancaires va devenir des contraintes règlementaires. Qu’est-ce que ça veut dire ? Les banques devront désormais appliquer des règles (avec une flexibilité minimum). Une sanction sera appliquée aux organismes bancaires qui ne respectent pas ces nouveaux impératifs.

     

    Quelles sont ces règles ?  

    • La durée d’emprunt : La durée d’emprunt ne doit pas dépasser 25 ans (avec un différé si travaux ou achat dans le neuf VEFA).
    • Le taux d’endettement : les dossiers doivent être plafonnés avec un taux d’endettement maximal de 35%. 

    Qu’est-ce que cela implique ?

    Certaines typologies de dossiers de financement qui trouvaient jusqu’alors une issue favorable seront plus compliquées à faire aboutir. Il conviendra notamment d’être vigilant au taux d’endettement à ne pas dépasser.

     

    Comment mettre toutes les chances de son côté ?

    Pour obtenir un financement, il faut regarder à la loupe tous les critères analysés de près par les organismes bancaires. Cela passe par les revenus, le taux d’endettement mais aussi l’épargne ! Il s’agit d’un indicateur très important pour déterminer la viabilité du profil emprunteur. Si vous possédez des incertitudes quant à tous ces critères, un courtier spécialiste en prêt immobilier peut se montrer utile pour vous conseiller sur votre profil emprunteur et optimiser aux maximum votre dossier.

     

    Prêt immobilier : pas seulement une histoire de taux !

    Prêt immobilier : pas seulement une histoire de taux !

    Obtenir le meilleur taux, c’est bien souvent la première raison pour laquelle un futur acquéreur vient consulter un courtier. Une vision parfois simplifiée du métier, qui ne prend pas en compte les nombreux atouts de l’expertise d’un courtier.

    La négociation des taux, mais pas que !

    Bien sûr, le rôle du courtier est de négocier pour vous les meilleures conditions de prêt. Avec des taux toujours bas, son objectif est de vous décrocher le meilleur taux possible. Plus celui-ci est bas, plus vous serez en capacité d’emprunter une somme importante. L’impact d’un taux bas est donc significatif quand on sait à quel point le marché immobilier est aujourd’hui tendu.

    Pour autant, le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte. Un prêt immobilier comprend plusieurs facteurs aussi déterminants.

     

    Les conditions à regarder de près

     

    En analysant une offre de prêt, vous regardez bien évidemment le taux donné, mais ne passez pas à côté d’éléments importants… De nombreux aspects différents sont à regarder à la loupe !

    • Quel est le montant des mensualités ? Quelle est la durée du prêt ?
      Le montant des mensualités indique la somme à rembourser tous les mois (intérêts et assurances compris). Il doit être adapté à vos revenus et charges et vous permettre de bien vivre tous les mois, sans vous serrer la ceinture.

    • Quel est le coût total du crédit ?
      Lui aussi indique le montant final versé à l’issue de la fin du prêt, y compris les intérêts et le montant des assurances emprunteurs.

       

    • Quelle est le type de garantie de votre prêt ? 
      Deux types de garanties existent : par une hypothèque ou un organisme de caution. Dans le cas de l’hypothèque, vous aurez par exemple des frais à régler au moment de la vente.
    • Quels sont les frais de dossier ?
      L’organisme bancaire applique des frais de dossier lorsqu’il fait son offre de prêt. Un courtier peut parfois négocier des frais de dossier réduits avec ses partenaires bancaires.
    • Avez-vous des frais de remboursement anticipés ?
      Dans le cas de la revente d’un bien, si le prêt n’est pas terminé, il est possible que vous payiez des frais anticipés. En général, ils correspondent à environ 6 mois d’intérêts. Encore une fois, une négociation du courtier peut vous exonérer de ces frais.
    • Quel est le coût de l’assurance emprunteur ? Comment êtes-vous indemnisé ? Quelles sont les exclusions, les garanties ? Êtes-vous couvert en cas d’arrêt maladie ?
      L’assurance emprunteur coûte en moyenne 1 tiers du coût global du prêt. Elle permet de vous protéger en cas d’incapacité, d’arrêt maladie, perte d’emploi ou décès. Mais chaque assurance comporte ses clauses et ses garanties. Veillez à bien vérifier que vous êtes couvert pour toutes ces situations. 

    L’offre de prêt regorge d’éléments techniques, pas toujours faciles à saisir. L’expertise d’un courtier peut vous aider à y voir plus clair et surtout à être rassuré sur les conditions obtenues. Le travail du courtier est toujours dans votre intérêt.

     

    Au-delà des meilleures conditions, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé

    Les critères des banques se resserrent de plus en plus. Taux d’endettement, durée d’emprunt, profil emprunteur : difficile de s’y retrouver parmi tous les critères bancaires.

    Le courtier est là pour vous aider à optimiser votre dossier auprès des banques. Il connaît les critères demandés et saura vous conseiller sur les démarches à mettre en place. Il vous aidera à reconnaître les points forts et les points faibles de votre dossier. Vous avez une situation complexe ? Il est là pour vous aider à identifier et trouver des solutions pour mettre toutes les chances de votre côté.

    Une fois la demande de financement validée, il vous accompagne dans toutes les démarches liées au prêt : vérification de l’offre de prêt, rendez-vous banque, signature chez le notaire, déblocage du crédit… Il vous aide à gérer les délais parfois compliqués à maîtriser.

    Sa relecture de l’offre de prêt émise par la banque est essentielle. Elle permet de ne rien laisser passer et de vérifier la conformité des conditions négociées.

    Le courtier se montre toujours disponible pour répondre aux questions et zones d’ombre. Il est votre soutien pour aborder votre projet en toute sérénité.

     

    Qu’est-ce que le métier de courtier ?

    Qu’est-ce que le métier de courtier ?

    Il y a quelques mois, l’ensemble de notre équipe, courtiers et assistantes, ont joué les acteurs le temps d’une journée. Ils vous présentent le métier de courtier… à leur manière ! Découvrez l’esprit dynamique et décalé qui anime notre équipe au sein de nos trois agence à Angers, Beaupréau et Le Mans. 

    Prêt immobilier : 5 points pour connaître ce qu’est un bon profil emprunteur

    Prêt immobilier : 5 points pour connaître ce qu’est un bon profil emprunteur

    Les taux sont bas et on proclame à tout va que c’est le bon moment pour réaliser un achat immobilier. Oui, mais est-ce aussi simple ? La crise sanitaire est passée par là et malgré les apparences, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée d’octroyer un crédit. Pour être sûr de réaliser un bon investissement, elles scrutent à la loupe votre profil. Mieux vaut s’être assuré d’avoir un bon profil pour ne pas rencontrer d’obstacles à l’obtention du crédit. 

    Les revenus

    Un CDI rassure immédiatement les banques. Vos revenus doivent pouvoir assurer sur le long terme le remboursement de vos mensualités. Pour ce faire, mieux vaut montrer votre capacité à garder un emploi ou bien la possibilité d’une évolution professionnelle. Cependant, il existe bien d’autres situations professionnelles (CDD, Intérim, autoentrepreneur…). Il faut voir au cas par cas : un courtier peut vous aider à y voir plus clair sur l’aspect bloquant ou non de votre situation professionnelle.

    L’épargne

    Lors d’un précédent article, nous avions déjà parlé de l’importance de se constituer une épargne. Là encore, il s’agit de rassurer les banques. Vous disposez d’une trésorerie de secours en cas de pépin, en plus de leur montrer que vous ne flambez pas tout votre argent.

    Les dépenses

    Lorsque vous faites une demande de crédit, il faut savoir que les banques se pencheront sérieusement sur vos relevés bancaires. Quels sont vos dépenses ? Sont-elles excessives ? Elles se posent toutes ces questions afin de savoir si vous représentez un investissement risqué. Mesurer vos dépenses reste le meilleur comportement à adopter.

    La faisabilité du projet

    Choisissez un bien à votre portée. Le loyer que vous payez ne doit pas être trop éloigné de ce que vous allez payer en tant que mensualité de votre crédit immobilier. C’est ce qu’on appelle le saut de charges. Le différentiel entre le loyer actuel et la future mensualité doit être raisonnable. Moins ce différentiel sera élevé, plus il sera en votre faveur. Le taux d’endettement rentre aussi en compte dans l’évaluation de cette faisabilité.

    La confiance

    La confiance entre banque et emprunteur peut avoir des conséquences. Certains possèdent un historique avec leur propre banque. Parfois, ce n’est pas le cas. Chaque situation est différente et si vous faites appel à un courtier, il sera là pour défendre votre dossier auprès des banques prêteuses. Il s’appuiera sur plusieurs éléments de votre profil et argumentera pour établir cette confiance qui doit s’instaurer et ainsi vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier.

    Crédit immobilier : les dernières nouveautés

    Crédit immobilier : les dernières nouveautés

    À toute année son lot de nouveautés. Le domaine du crédit immobilier n’y échappe pas, puisqu’on a pu assister à quelques rebondissements en la matière ! On fait le point sur les dernières nouveautés concernant les conditions d’octroi, la Loi Pinel et le PTZ.

    Des conditions d’octroi élargies

    Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis de nouvelles recommandations qui vise à assouplir les conditions d’octroi de crédit. Jusque-là, les recommandations du HCSF dictaient une conduite aux banques qui ne favorisait pas l’accessibilité au prêt immobilier par les emprunteurs. Certains dossiers peinaient à être validés en raison de ces restrictions.

    Aujourd’hui donc, grand changement du côté des conditions d’octroi de crédit. En effet, la prise de position de la HCSF comprend des nouvelles mesures concernant la durée et le taux maximum autorisé du taux d’endettement (taux d’effort). En quoi cela consiste ?

    •  La durée maximum du prêt immobilier passe de 25 à 27 ans, avec un amortissement sur 25 ans et un différé sur 2 ans.
    • Le taux maximum d’endettement autorisé, lui, est étendu de 33 à 35%.

    Attention cependant, ce sont des annonces à analyser avec prudence. La durée de 27 ans est réservée aux constructions seulement (VEFA) et ne s’applique pas à toutes les demandes de financement. Chaque banque reste libre ou non de mettre en œuvre ces recommandations. Elles ne s’appliqueront donc pas systématiquement.

     

    Le nouveau Pinel

    De la nouveauté aussi du côté du dispositif Pinel. Permettant d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu, ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs intéressés par l’immobilier et le locatif. Toutefois, ils ne pourront plus appliquer ce dispositif lors de l’acquisition d’une maison. En effet, les maisons ne figurent plus dans la liste des biens dans lesquels investir pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette mesure s’applique à partir du 1er janvier 2021.

    Les changements du PTZ

    Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État, un prêt avantageux, destiné aux primo-accédants. Pour obtenir le PTZ, il faut répondre à certains impératifs et certaines conditions de ressources.

    Pour l’année 2020, ces conditions d’attribution restent inchangées. L’octroi du crédit sera toujours basé sur les revenus de l’année N -2. En revanche, on observera un changement de ce côté en 2022. Ce n’est plus l’année N-2, mais l’année en cours qui sera prise en compte.

    Dans tous les cas, il faut retenir pour cette année des conditions identiques aux années précédentes.

    Le mot du courtier

    « Une année 2021 qui reste encore ouverte aux prêts immobiliers, c’est donc toujours le moment de passer le cap de l’achat. Les banques restent néanmoins prudentes quant à l’étude et la validation des nouveaux projets. Il faudra pour cela être bien conseillé par votre courtier pour préparer au mieux votre dossier ! »

    La question de l’épargne quand on veut emprunter

    La question de l’épargne quand on veut emprunter

    Plus de huit Français sur dix (83%) possèdent au moins un produit d’épargne.* Un chiffre conséquent qui révèle la considération que portent les Français envers l’épargne. Pourtant, certains se lancent parfois dans le projet d’un achat immobilier sans vraiment avoir étudier la question de l’épargne. Pourquoi est-elle si importante aux yeux des organismes prêteurs ? Explications. 

    Epargne et apport, quelle différence ? 

    Vous avez peut-être entendu ces deux mots, vaguement, au cours d’une conversation. Il ne faut pas confondre épargne et apport qui sont deux aspects financiers distincts.

    L’épargne, c’est l’argent que vous mettez de côté de façon régulière pour vous constituer des économies. Vous disposez peut-être d’un Livret A ou d’un PEL (plan épargne logement) que vous avez alimenté dans le but de pourvoir à certaines situations de coup dur ou bien tout simplement en vue d’un gros projet.

    L’apport, c’est ce que vous allez mettre de votre poche lors de l’acquisition de votre bien. Il est généralement fixé à 10% ou bien correspond à l’équivalent des frais de notaire. Il peut être demandé par l’organisme bancaire prêteur du crédit. En effet, en investissant de votre argent personnel, les banques considèrent souvent que vous êtes-vous même conscient des risques qu’un tel projet comporte. Un apport vous rend plus crédible aux yeux des banques et montre de votre capacité à gérer votre argent. Il n’est cependant pas toujours nécessaire.  

    Parfois, lorsqu’un apport est demandé, l’emprunteur puisse dans son épargne afin de fournir cet apport. Il est donc important de se constituer des économies plutôt conséquentes pour pallier cette exigence. Dans un contexte où l’octroi des prêts immobiliers se durcit, l’épargne et l’apport peuvent se montrer indispensables, notamment pour obtenir les meilleures conditions. Toutefois, chaque situation est différente et tout dossier s’étudie au cas par cas.

    Faut-il avoir de l’épargne pour emprunter ? 

    Parfois, lorsqu’un apport est demandé, l’emprunteur puisse dans son épargne afin de fournir cet apport. Il est donc important de se constituer des économies plutôt conséquentes pour pallier à cette exigence. Une épargne à hauteur de 6000 ou 7000€ est un minimum pour envoyer un bon signal aux banques.

     

    Elle agit comme un indicateur très puissant auprès des banques. Si vous avez réussi à fournir tous les mois un effort financier pour réaliser des économies, vous représentez une valeur sûre. Vous savez gérer vos finances et ne pas tout dépenser sur le champ. C’est un témoignage de votre capacité à pouvoir rembourser un crédit tous les mois. En bref, c’est une sécurité supplémentaire pour les organismes bancaires, de même que pour vous. Imaginez-vous un imprévu : une voiture à changer ou bien un nouvel arrivant dans la famille. Mieux vaut disposer d’un pécule qui sera là pour pallier aux coups durs ou aux nouveaux projets d’une vie.

    Faut-il mettre toute son épargne dans l’apport de son crédit immobilier ? 

    Il n’est pas conseillé de mettre tout son épargne en apport personnel pour emprunter. En effet, si vous mettez tout en apport, certes vous aurez moins à rembourser, mais vous n’aurez plus de bouée de secours. Vous pouvez tout à fait utiliser cet argent pour d’autres projets personnels comme un investissement ou un placement. 

    À vous de définir le besoin pour la somme minimale à conserver. Tout dépend de votre niveau de vie et de vos projets. Soyez prévoyants, un projet de voyage, des études à financer, une baisse de revenus… Tout peut arriver, c’est pourquoi prendre des précautions en gardant une partie de votre épargne peut s’avérer judicieux. 

    Et si je n’ai pas assez d’épargne ? 

    Quand on veut obtenir un emprunt immobilier, plusieurs exigences entrent en compte : revenus, apport, épargne… Mais le seul fait de ne pas avoir assez d’épargne peut peser dans la balance. Bien sûr, chaque cas est différent. Toutefois, quand tous les éléments ne sont pas alignés, plusieurs solutions s’offrent à vous :

    • Faire appel à une donation venant de votre entourage (aide familiale par exemple). Ce coup de pouce associé à votre épargne peut être une solution envisageable afin d’accéder à la propriété. Dans un contexte de marché immobilier tendu, les biens se vendent chers, voire très chers.
    • Remettre son projet à quelques mois. Profitez d’un peu de temps devant vous pour réaliser le plus d’économies possibles. Fixez-vous cet objectif et revenez voir votre courtier avec une épargne solide.

    *sondage Ifop : https://www.ifop.com/publication/barometre-2020-de-lepargne-en-france-et-en-region/

    Le taux d’endettement : faisons le point !

    Le taux d’endettement : faisons le point !

    Le taux d’endettement figure parmi l’un de ces critères pris en compte par les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Il y a quelques mois, Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommandait vivement aux banques de rester vigilante concernant les conditions d’octroi de crédit : notamment le taux d’endettement ne devant pas excéder 33%. Pourquoi est-il devenu si important aux yeux des organismes bancaires ? Que signifie t-il ? 

    Un indicateur précieux 

    Le taux d’effort, plus communément appelé taux d’endettement, est une des premières choses que va calculer votre courtier pour votre emprunt. En effet, on considère qu’un taux d’endettement qui dépasse les 33% peut freiner la validation de votre projet. Les mensualités de votre crédit ne doivent pas dépasser ⅓ de vos revenus. C’est une mesure de précaution pour votre santé financière. Si votre taux d’endettement est trop élevé, cela signifie que vos mensualités sont importantes et qu’il ne vous restera pas assez pour vivre. C’est ce qu’on appelle le reste-à-vivre.

    De plus en plus, les banques scrutent ce critère avec attention. Un chiffre trop proche des 33% ou même au-delà peut constituer un facteur bloquant pour la suite du projet, en fonction des revenus et du profil emprunteur.

    Comment calculer le taux d'endettement ?

    L’opération pour calculer votre taux d’endettement est simple : 
    Taux d’endettement = charges / revenus fixes nets X 100 

    Les charges comprennent vos mensualités de crédits (immobiliers, auto, conso) ou votre pension alimentaire éventuelle. Dans les revenus, vous devez prendre en compte : votre salaire net (avant impôt sur le revenu) ou vos pensions. En bref, tout ce que vous percevez comme revenus. 

     Vous obtenez un pourcentage qui vous indique la hauteur de votre taux d’endettement.  

    Comment s’assurer d’avoir le bon taux d’endettement pour votre projet immobilier ? 

    Bien souvent, certains emprunteurs se font une certaine idée de la mensualité qu’ils aimeraient avoir pour leur prêt immobilier. Avec l’aide d’un courtier, vous pourrez savoir ce que vous pouvez exactement payer chaque mois pour votre crédit. Le courtier prend en compte le taux d’endettement pour réalisation la simulation de votre capacité d’emprunt, mais pas seulement. Bien d’autres critères sont à prendre en compte et son expertise dans ce domaine sera votre meilleure alliée.

    Dans un contexte immobilier tendu, il est toujours préférable de connaître votre capacité d’emprunt avant de partir à l’assaut d’un bien. Valider votre budget en amont avec votre courtier vous permettra de faire vos recherches sereinement et d’entamer les démarches avec une meilleure visibilité financière.

    Comment baisser son taux d’endettement ? 

    Cumuler plusieurs crédits peut faire grimper en flèche votre taux d’endettement. Lors d’une demande de financement pour un projet immobilier, cette situation peut se montrer problématique. Pour la résoudre, votre courtier vous orientera vers des stratégies à mettre en place. Par exemple, vous pouvez très bien solder un de vos crédits, comme un crédit auto ou conso, afin de faire diminuer votre taux d’endettement. Ils existent d’autres alternatives dont il faudra discuter avec votre courtier.

    Dans certains cas, il peut s’avérer utile de se tourner vers un courtier en regroupement de crédits. Celui-ci examinera les solutions afin de regrouper la totalité de vos crédits en un seul, avec une mensualité. Cette opération peut se montrer utile pour baisser votre taux d’endettement. En effet, en allongeant la durée de vos emprunts, la mensualité qui était auparavant trop importante est allégée. C’est une mensualité qui vous permettra à nouveau de disposer d’un reste-à-vivre confortable.