Prêt immobilier : pas seulement une histoire de taux !

Prêt immobilier : pas seulement une histoire de taux !

Obtenir le meilleur taux, c’est bien souvent la première raison pour laquelle un futur acquéreur vient consulter un courtier. Une vision parfois simplifiée du métier, qui ne prend pas en compte les nombreux atouts de l’expertise d’un courtier.

La négociation des taux, mais pas que !

Bien sûr, le rôle du courtier est de négocier pour vous les meilleures conditions de prêt. Avec des taux toujours bas, son objectif est de vous décrocher le meilleur taux possible. Plus celui-ci est bas, plus vous serez en capacité d’emprunter une somme importante. L’impact d’un taux bas est donc significatif quand on sait à quel point le marché immobilier est aujourd’hui tendu.

Pour autant, le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte. Un prêt immobilier comprend plusieurs facteurs aussi déterminants.

 

Les conditions à regarder de près

 

En analysant une offre de prêt, vous regardez bien évidemment le taux donné, mais ne passez pas à côté d’éléments importants… De nombreux aspects différents sont à regarder à la loupe !

  • Quel est le montant des mensualités ? Quelle est la durée du prêt ?
    Le montant des mensualités indique la somme à rembourser tous les mois (intérêts et assurances compris). Il doit être adapté à vos revenus et charges et vous permettre de bien vivre tous les mois, sans vous serrer la ceinture.

  • Quel est le coût total du crédit ?
    Lui aussi indique le montant final versé à l’issue de la fin du prêt, y compris les intérêts et le montant des assurances emprunteurs.

     

  • Quelle est le type de garantie de votre prêt ? 
    Deux types de garanties existent : par une hypothèque ou un organisme de caution. Dans le cas de l’hypothèque, vous aurez par exemple des frais à régler au moment de la vente.
  • Quels sont les frais de dossier ?
    L’organisme bancaire applique des frais de dossier lorsqu’il fait son offre de prêt. Un courtier peut parfois négocier des frais de dossier réduits avec ses partenaires bancaires.
  • Avez-vous des frais de remboursement anticipés ?
    Dans le cas de la revente d’un bien, si le prêt n’est pas terminé, il est possible que vous payiez des frais anticipés. En général, ils correspondent à environ 6 mois d’intérêts. Encore une fois, une négociation du courtier peut vous exonérer de ces frais.
  • Quel est le coût de l’assurance emprunteur ? Comment êtes-vous indemnisé ? Quelles sont les exclusions, les garanties ? Êtes-vous couvert en cas d’arrêt maladie ?
    L’assurance emprunteur coûte en moyenne 1 tiers du coût global du prêt. Elle permet de vous protéger en cas d’incapacité, d’arrêt maladie, perte d’emploi ou décès. Mais chaque assurance comporte ses clauses et ses garanties. Veillez à bien vérifier que vous êtes couvert pour toutes ces situations. 

L’offre de prêt regorge d’éléments techniques, pas toujours faciles à saisir. L’expertise d’un courtier peut vous aider à y voir plus clair et surtout à être rassuré sur les conditions obtenues. Le travail du courtier est toujours dans votre intérêt.

 

Au-delà des meilleures conditions, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé

Les taux sont bas, mais les critères des banques se resserrent de plus en plus. Taux d’endettement, durée d’emprunt, profil emprunteur : difficile de s’y retrouver parmi tous les critères bancaires.

Le courtier est là pour vous aider à optimiser votre dossier auprès des banques. Il connaît les critères demandés et saura vous conseiller sur les démarches à mettre en place. Il vous aidera à reconnaître les points forts et les points faibles de votre dossier. Vous avez une situation complexe ? Il est là pour vous aider à identifier et trouver des solutions pour mettre toutes les chances de votre côté.

Une fois la demande de financement validée, il vous accompagne dans toutes les démarches liées au prêt : vérification de l’offre de prêt, rendez-vous banque, signature chez le notaire, déblocage du crédit… Il vous aide à gérer les délais parfois compliqués à maîtriser.

Sa relecture de l’offre de prêt émise par la banque est essentielle. Elle permet de ne rien laisser passer et de vérifier la conformité des conditions négociées.

Le courtier se montre toujours disponible pour répondre aux questions et zones d’ombre. Il est votre soutien pour aborder votre projet en toute sérénité.

 

Prêt immobilier : 5 points pour connaître ce qu’est un bon profil emprunteur

Prêt immobilier : 5 points pour connaître ce qu’est un bon profil emprunteur

Les taux sont bas et on proclame à tout va que c’est le bon moment pour réaliser un achat immobilier. Oui, mais est-ce aussi simple ? La crise sanitaire est passée par là et malgré les apparences, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée d’octroyer un crédit. Pour être sûr de réaliser un bon investissement, elles scrutent à la loupe votre profil. Mieux vaut s’être assuré d’avoir un bon profil pour ne pas rencontrer d’obstacles à l’obtention du crédit. 

Les revenus

Un CDI rassure immédiatement les banques. Vos revenus doivent pouvoir assurer sur le long terme le remboursement de vos mensualités. Pour ce faire, mieux vaut montrer votre capacité à garder un emploi ou bien la possibilité d’une évolution professionnelle. Cependant, il existe bien d’autres situations professionnelles (CDD, Intérim, autoentrepreneur…). Il faut voir au cas par cas : un courtier peut vous aider à y voir plus clair sur l’aspect bloquant ou non de votre situation professionnelle.

L’épargne

Lors d’un précédent article, nous avions déjà parlé de l’importance de se constituer une épargne. Là encore, il s’agit de rassurer les banques. Vous disposez d’une trésorerie de secours en cas de pépin, en plus de leur montrer que vous ne flambez pas tout votre argent.

Les dépenses

Lorsque vous faites une demande de crédit, il faut savoir que les banques se pencheront sérieusement sur vos relevés bancaires. Quels sont vos dépenses ? Sont-elles excessives ? Elles se posent toutes ces questions afin de savoir si vous représentez un investissement risqué. Mesurer vos dépenses reste le meilleur comportement à adopter.

La faisabilité du projet

Choisissez un bien à votre portée. Le loyer que vous payez ne doit pas être trop éloigné de ce que vous allez payer en tant que mensualité de votre crédit immobilier. C’est ce qu’on appelle le saut de charges. Le différentiel entre le loyer actuel et la future mensualité doit être raisonnable. Moins ce différentiel sera élevé, plus il sera en votre faveur. Le taux d’endettement rentre aussi en compte dans l’évaluation de cette faisabilité.

La confiance

La confiance entre banque et emprunteur peut avoir des conséquences. Certains possèdent un historique avec leur propre banque. Parfois, ce n’est pas le cas. Chaque situation est différente et si vous faites appel à un courtier, il sera là pour défendre votre dossier auprès des banques prêteuses. Il s’appuiera sur plusieurs éléments de votre profil et argumentera pour établir cette confiance qui doit s’instaurer et ainsi vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier.

Crédit immobilier : les dernières nouveautés

Crédit immobilier : les dernières nouveautés

À toute année son lot de nouveautés. Le domaine du crédit immobilier n’y échappe pas, puisqu’on a pu assister à quelques rebondissements en la matière ! On fait le point sur les dernières nouveautés concernant les conditions d’octroi, la Loi Pinel et le PTZ.

Des conditions d’octroi élargies

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis de nouvelles recommandations qui vise à assouplir les conditions d’octroi de crédit. Jusque-là, les recommandations du HCSF dictaient une conduite aux banques qui ne favorisait pas l’accessibilité au prêt immobilier par les emprunteurs. Certains dossiers peinaient à être validés en raison de ces restrictions.

Aujourd’hui donc, grand changement du côté des conditions d’octroi de crédit. En effet, la prise de position de la HCSF comprend des nouvelles mesures concernant la durée et le taux maximum autorisé du taux d’endettement (taux d’effort). En quoi cela consiste ?

  •  La durée maximum du prêt immobilier passe de 25 à 27 ans, avec un amortissement sur 25 ans et un différé sur 2 ans.
  • Le taux maximum d’endettement autorisé, lui, est étendu de 33 à 35%.

Attention cependant, ce sont des annonces à analyser avec prudence. La durée de 27 ans est réservée aux constructions seulement (VEFA) et ne s’applique pas à toutes les demandes de financement. Chaque banque reste libre ou non de mettre en œuvre ces recommandations. Elles ne s’appliqueront donc pas systématiquement.

 

Le nouveau Pinel

De la nouveauté aussi du côté du dispositif Pinel. Permettant d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu, ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs intéressés par l’immobilier et le locatif. Toutefois, ils ne pourront plus appliquer ce dispositif lors de l’acquisition d’une maison. En effet, les maisons ne figurent plus dans la liste des biens dans lesquels investir pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette mesure s’applique à partir du 1er janvier 2021.

Les changements du PTZ

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État, un prêt avantageux, destiné aux primo-accédants. Pour obtenir le PTZ, il faut répondre à certains impératifs et certaines conditions de ressources.

Pour l’année 2020, ces conditions d’attribution restent inchangées. L’octroi du crédit sera toujours basé sur les revenus de l’année N -2. En revanche, on observera un changement de ce côté en 2022. Ce n’est plus l’année N-2, mais l’année en cours qui sera prise en compte.

Dans tous les cas, il faut retenir pour cette année des conditions identiques aux années précédentes.

Le mot du courtier

« Une année 2021 qui reste encore ouverte aux prêts immobiliers, c’est donc toujours le moment de passer le cap de l’achat. Les banques restent néanmoins prudentes quant à l’étude et la validation des nouveaux projets. Il faudra pour cela être bien conseillé par votre courtier pour préparer au mieux votre dossier ! »

La question de l’épargne quand on veut emprunter

La question de l’épargne quand on veut emprunter

Plus de huit Français sur dix (83%) possèdent au moins un produit d’épargne.* Un chiffre conséquent qui révèle la considération que portent les Français envers l’épargne. Pourtant, certains se lancent parfois dans le projet d’un achat immobilier sans vraiment avoir étudier la question de l’épargne. Pourquoi est-elle si importante aux yeux des organismes prêteurs ? Explications. 

Epargne et apport, quelle différence ? 

Vous avez peut-être entendu ces deux mots, vaguement, au cours d’une conversation. Il ne faut pas confondre épargne et apport qui sont deux aspects financiers distincts.

L’épargne, c’est l’argent que vous mettez de côté de façon régulière pour vous constituer des économies. Vous disposez peut-être d’un Livret A ou d’un PEL (plan épargne logement) que vous avez alimenté dans le but de pourvoir à certaines situations de coup dur ou bien tout simplement en vue d’un gros projet.

L’apport, c’est ce que vous allez mettre de votre poche lors de l’acquisition de votre bien. Il est généralement fixé à 10% ou bien correspond à l’équivalent des frais de notaire. Il peut être demandé par l’organisme bancaire prêteur du crédit. En effet, en investissant de votre argent personnel, les banques considèrent souvent que vous êtes-vous même conscient des risques qu’un tel projet comporte. Un apport vous rend plus crédible aux yeux des banques et montre de votre capacité à gérer votre argent. Il n’est cependant pas toujours nécessaire.  

Parfois, lorsqu’un apport est demandé, l’emprunteur puisse dans son épargne afin de fournir cet apport. Il est donc important de se constituer des économies plutôt conséquentes pour pallier cette exigence. Dans un contexte où l’octroi des prêts immobiliers se durcit, l’épargne et l’apport peuvent se montrer indispensables, notamment pour obtenir les meilleures conditions. Toutefois, chaque situation est différente et tout dossier s’étudie au cas par cas.

Faut-il avoir de l’épargne pour emprunter ? 

Parfois, lorsqu’un apport est demandé, l’emprunteur puisse dans son épargne afin de fournir cet apport. Il est donc important de se constituer des économies plutôt conséquentes pour pallier à cette exigence. Une épargne à hauteur de 6000 ou 7000€ est un minimum pour envoyer un bon signal aux banques.

 

Elle agit comme un indicateur très puissant auprès des banques. Si vous avez réussi à fournir tous les mois un effort financier pour réaliser des économies, vous représentez une valeur sûre. Vous savez gérer vos finances et ne pas tout dépenser sur le champ. C’est un témoignage de votre capacité à pouvoir rembourser un crédit tous les mois. En bref, c’est une sécurité supplémentaire pour les organismes bancaires, de même que pour vous. Imaginez-vous un imprévu : une voiture à changer ou bien un nouvel arrivant dans la famille. Mieux vaut disposer d’un pécule qui sera là pour pallier aux coups durs ou aux nouveaux projets d’une vie.

Faut-il mettre toute son épargne dans l’apport de son crédit immobilier ? 

Il n’est pas conseillé de mettre tout son épargne en apport personnel pour emprunter. En effet, si vous mettez tout en apport, certes vous aurez moins à rembourser, mais vous n’aurez plus de bouée de secours. Vous pouvez tout à fait utiliser cet argent pour d’autres projets personnels comme un investissement ou un placement. 

À vous de définir le besoin pour la somme minimale à conserver. Tout dépend de votre niveau de vie et de vos projets. Soyez prévoyants, un projet de voyage, des études à financer, une baisse de revenus… Tout peut arriver, c’est pourquoi prendre des précautions en gardant une partie de votre épargne peut s’avérer judicieux. 

Et si je n’ai pas assez d’épargne ? 

Quand on veut obtenir un emprunt immobilier, plusieurs exigences entrent en compte : revenus, apport, épargne… Mais le seul fait de ne pas avoir assez d’épargne peut peser dans la balance. Bien sûr, chaque cas est différent. Toutefois, quand tous les éléments ne sont pas alignés, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Faire appel à une donation venant de votre entourage (aide familiale par exemple). Ce coup de pouce associé à votre épargne peut être une solution envisageable afin d’accéder à la propriété. Dans un contexte de marché immobilier tendu, les biens se vendent chers, voire très chers.
  • Remettre son projet à quelques mois. Profitez d’un peu de temps devant vous pour réaliser le plus d’économies possibles. Fixez-vous cet objectif et revenez voir votre courtier avec une épargne solide.

*sondage Ifop : https://www.ifop.com/publication/barometre-2020-de-lepargne-en-france-et-en-region/

Le taux d’endettement : faisons le point !

Le taux d’endettement : faisons le point !

Le taux d’endettement figure parmi l’un de ces critères pris en compte par les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Il y a quelques mois, Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommandait vivement aux banques de rester vigilante concernant les conditions d’octroi de crédit : notamment le taux d’endettement ne devant pas excéder 33%. Pourquoi est-il devenu si important aux yeux des organismes bancaires ? Que signifie t-il ? 

Un indicateur précieux 

Le taux d’effort, plus communément appelé taux d’endettement, est une des premières choses que va calculer votre courtier pour votre emprunt. En effet, on considère qu’un taux d’endettement qui dépasse les 33% peut freiner la validation de votre projet. Les mensualités de votre crédit ne doivent pas dépasser ⅓ de vos revenus. C’est une mesure de précaution pour votre santé financière. Si votre taux d’endettement est trop élevé, cela signifie que vos mensualités sont importantes et qu’il ne vous restera pas assez pour vivre. C’est ce qu’on appelle le reste-à-vivre.

De plus en plus, les banques scrutent ce critère avec attention. Un chiffre trop proche des 33% ou même au-delà peut constituer un facteur bloquant pour la suite du projet, en fonction des revenus et du profil emprunteur.

Comment calculer le taux d'endettement ?

L’opération pour calculer votre taux d’endettement est simple : 
Taux d’endettement = charges / revenus fixes nets X 100 

Les charges comprennent vos mensualités de crédits (immobiliers, auto, conso) ou votre pension alimentaire éventuelle. Dans les revenus, vous devez prendre en compte : votre salaire net (avant impôt sur le revenu) ou vos pensions. En bref, tout ce que vous percevez comme revenus. 

 Vous obtenez un pourcentage qui vous indique la hauteur de votre taux d’endettement.  

Comment s’assurer d’avoir le bon taux d’endettement pour votre projet immobilier ? 

Bien souvent, certains emprunteurs se font une certaine idée de la mensualité qu’ils aimeraient avoir pour leur prêt immobilier. Avec l’aide d’un courtier, vous pourrez savoir ce que vous pouvez exactement payer chaque mois pour votre crédit. Le courtier prend en compte le taux d’endettement pour réalisation la simulation de votre capacité d’emprunt, mais pas seulement. Bien d’autres critères sont à prendre en compte et son expertise dans ce domaine sera votre meilleure alliée.

Dans un contexte immobilier tendu, il est toujours préférable de connaître votre capacité d’emprunt avant de partir à l’assaut d’un bien. Valider votre budget en amont avec votre courtier vous permettra de faire vos recherches sereinement et d’entamer les démarches avec une meilleure visibilité financière.

Comment baisser son taux d’endettement ? 

Cumuler plusieurs crédits peut faire grimper en flèche votre taux d’endettement. Lors d’une demande de financement pour un projet immobilier, cette situation peut se montrer problématique. Pour la résoudre, votre courtier vous orientera vers des stratégies à mettre en place. Par exemple, vous pouvez très bien solder un de vos crédits, comme un crédit auto ou conso, afin de faire diminuer votre taux d’endettement. Ils existent d’autres alternatives dont il faudra discuter avec votre courtier.

Dans certains cas, il peut s’avérer utile de se tourner vers un courtier en regroupement de crédits. Celui-ci examinera les solutions afin de regrouper la totalité de vos crédits en un seul, avec une mensualité. Cette opération peut se montrer utile pour baisser votre taux d’endettement. En effet, en allongeant la durée de vos emprunts, la mensualité qui était auparavant trop importante est allégée. C’est une mensualité qui vous permettra à nouveau de disposer d’un reste-à-vivre confortable.