L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

✅ Je connais bien le marché local 

Une bonne connaissance du marché immobilier et du marché bancaire aide à cibler les tenants et les aboutissants de son investissement. Connaissez-vous les prix pratiqués sur le marché immo ? Savez-vous comment obtenir votre emprunt ? 

Il s’agit surtout de ne pas passer à côté de quelque chose lors du démarrage de votre projet. Un grain de sable qui vient enrayer la machine peut vite devenir problématique et vous vous retrouvez avec des délais trop compliqués pour obtenir votre prêt dans la durée impartie de la validité du compromis.

✅ J’ai bien choisi la localisation du bien

Avez-vous déjà choisi une localisation précise pour votre investissement locatif ? Vous pouvez vous assurer par exemple de l’attractivité d’une ville quant à son dynamisme auprès des travailleurs et des étudiants. En faisant cela, vous serez sûr de trouver un locataire par la suite. Votre investissement semblera réfléchi et pertinent, les banques seront plus à même de vous suivre. 

✅ J’ai évalué la rentabilité de mon investissement 

Avez-vous réalisé le calcul qui vous permet de connaître la rentabilité de votre investissement ? Plus communément, on appelle le rendement locatif. Il prend en compte les revenus générés par les loyers et ce que va vous coûter l’acquisition du bien (mensualités du prêt, taxes, entretien…).   

✅ J’ai choisi mon régime fiscal 

Vous êtes obligés de déclarer vos revenus issus de votre investissement. Avez-vous déjà réfléchi au régime fiscal que vous pourriez adopter pour vous permettre d’obtenir une défiscalisation ? Il existe plusieurs solutions d’investissement, renseignez-vous ! 

✅ J’ai vérifié que mon budget collait à mes revenus

Dernier point et pas des moindres, votre investissement doit coller à vos revenus ! Les mensualités que vous allez avoir ne doivent pas vous mettre sous l’eau, surtout si vous avez encore un prêt sur votre résidence principale. Votre taux d’endettement doit rester correct pour ne pas affoler tous les partenaires bancaires qui pourraient vous suivre sur le financement. Le mieux reste de faire une simulation qui vous indiquera le budget idéal pour votre investissement. 

Un taux d’usure bientôt révisé tous les mois !

Une nouvelle qui devrait donner une vraie bouffée d’air aux emprunteurs en période de remontée rapide des taux.

N’hésiter pas à revenir vers votre courtier pour faire le point sur votre situation et votre projet !

 Sans aucune expérience dans le monde du prêt immobilier, vous serez tenté de croire que vous devrez vous acquitter du prix du bien que vous achetez et point final. Si vous passez par ici, vous ne serez plus surpris en lisant nos explications sur tous les frais annexes qui sont comptabilisés dans la simulation de votre prêt immobilier. 

Les frais de dossier 

Lorsque vous allez effectuer une demande de financement auprès d’une banque, celle-ci va appliquer ce qu’on appelle des frais de dossier. Pour quelles raisons ? La banque considère qu’elle va fournir un minimum de travail pour étudier toutes les pièces justificatives de votre dossier. Elle doit analyser tous les éléments qui vont lui permettre de prendre en compte votre demande et d’y répondre. 

Ces frais de dossier peuvent varier en fonction des organismes bancaires. Elles n’appliquent pas toutes le même barème. Ils s’élèvent en moyenne à 700€. Toutefois, si vous passez par un courtier, vous pouvez bénéficier de frais de dossiers plafonnés et plus avantageux. En effet, ce sont des critères négociés entre courtier et banque qui vous font réaliser quelques économies supplémentaires sur votre financement global. 

Les frais de garanties 

Ils constituent la bouée de secours des banques. Vous êtes-vous déjà demandé ce qu’il se passerait pour elle si vous ne parveniez plus à rembourser votre emprunt ? Ce sont ces garanties, incluses dans votre prêt, qui vont leur permettre de récupérer leur mise en cas de défaut de paiement. C’est tout simplement une façon pour elles de se protéger. 

Il existe plusieurs types de garanties. Les plus couramment utilisées sont les garanties délivrées par un organisme de caution et l’hypothèque. Elles ne comportent pas les mêmes modalités. Assurez-vous d’en connaître tous les tenants et les aboutissants avant de signer l’offre de prêt. Dans ce cas, les conseils d’un courtier s’avèrent utiles pour éviter les pièges. 

A savoir par exemple, qu’au moment de la revente du bien, l’hypothèque doit être levée, ce qui engendre des frais supplémentaires. 

Les frais de notaire 

Pour rendre officiel votre achat immobilier, vous devrez passer par la case notaire. Un passage obligé pour garantir une sécurité juridique à l’acquisition de votre nouvelle propriété. Pour effectuer l’estimation de ces frais, le courtier va s’appuyer sur le prix du bien. Ces frais sont inclus dans votre crédit immobilier global, mais peuvent être en partie avancés par un apport, par exemple. 

Que comprennent ces frais ? Ils rassemblent à la fois la rémunération du notaire pour la création de tous les actes notariés, les frais de procédure auprès d’organismes tiers dont notamment l’Etat. En bref, tout ce qui va vous permettre d’officialiser le changement de nom du propriétaire du bien immobilier. 

Les frais de courtage 

Et oui, les frais de courtage, eux aussi, sont compris dans le montage total du financement. La rémunération du courtier va être lissée sur la durée de votre emprunt. Que comprend cette rémunération ? L’ensemble du travail du courtier qui va passer de nombreuses heures à :

• effectuer le montage administratif de la demande de financement
• la négociation des conditions (qui comprend de nombreux allers-retours par téléphone et par mail avec les différents partenaires bancaires
• la vérification de la conformité de l’offre de prêt avec ce qui a été négocié 
• le suivi et la transparence sur l’avancement de votre dossier auprès de vous via plusieurs rendez-vous
• l’accompagnement en rendez-vous banque pour finaliser la demande de financement 
• être disponible pour répondre à toutes les questions (et ce, même une fois le projet finalisé ! Pour un projet autre ou une renégociation quelques années plus tard…) 

Vous l’aurez compris, les services d’un courtier ont un prix, sans aucun doute le prix de votre sécurité financière et de votre sérénité lors de votre projet. 

Et les frais d’agence ? 

Les frais d’une agence immobilière peuvent être à votre charge ou à la charge du vendeur. 

Tout comme les frais de courtage, il s’agit d’une certaine somme, le prix à payer pour bénéficier d’une expertise et d’un accompagnement idéal pour mener à bien votre projet. Imaginez le temps et l’énergie de gagnés ! Un achat immobilier n’est pas anodin, mieux vaut se prémunir des conseils d’un agent immobilier.

Ce qui était au départ des recommandations de la part de la HCSF (Haut Conseil de sécurité financière) envers les organismes bancaires va devenir des contraintes règlementaires. Qu’est-ce que ça veut dire ? Les banques devront désormais appliquer des règles (avec une flexibilité minimum). Une sanction sera appliquée aux organismes bancaires qui ne respectent pas ces nouveaux impératifs.

Quelles sont ces règles ?  

• La durée d’emprunt : La durée d’emprunt ne doit pas dépasser 25 ans (avec un différé si travaux ou achat dans le neuf VEFA).
• Le taux d’endettement : les dossiers doivent être plafonnés avec un taux d’endettement maximal de 35%. 

Qu’est-ce que cela implique ?

Certaines typologies de dossiers de financement qui trouvaient jusqu’alors une issue favorable seront plus compliquées à faire aboutir. Il conviendra notamment d’être vigilant au taux d’endettement à ne pas dépasser.

Comment mettre toutes les chances de son côté ?

Pour obtenir un financement, il faut regarder à la loupe tous les critères analysés de près par les organismes bancaires. Cela passe par les revenus, le taux d’endettement mais aussi l’épargne ! Il s’agit d’un indicateur très important pour déterminer la viabilité du profil emprunteur. Si vous possédez des incertitudes quant à tous ces critères, un courtier spécialiste en prêt immobilier peut se montrer utile pour vous conseiller sur votre profil emprunteur et optimiser aux maximum votre dossier.

Obtenir le meilleur taux, c’est bien souvent la première raison pour laquelle un futur acquéreur vient consulter un courtier. Une vision parfois simplifiée du métier, qui ne prend pas en compte les nombreux atouts de l’expertise d’un courtier.

La négociation des taux, mais pas que !

Bien sûr, le rôle du courtier est de négocier pour vous les meilleures conditions de prêt. Avec des taux toujours bas, son objectif est de vous décrocher le meilleur taux possible. Plus celui-ci est bas, plus vous serez en capacité d’emprunter une somme importante. L’impact d’un taux bas est donc significatif quand on sait à quel point le marché immobilier est aujourd’hui tendu.

Pour autant, le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte. Un prêt immobilier comprend plusieurs facteurs aussi déterminants.

Les conditions à regarder de près

En analysant une offre de prêt, vous regardez bien évidemment le taux donné, mais ne passez pas à côté d’éléments importants… De nombreux aspects différents sont à regarder à la loupe !

• Quel est le montant des mensualités ? Quelle est la durée du prêt ?
  Le montant des mensualités indique la somme à rembourser tous les mois (intérêts et assurances compris). Il doit être adapté à vos revenus et charges et vous permettre de bien vivre tous les mois, sans vous serrer la ceinture.
  
  
• Quel est le coût total du crédit ?
  Lui aussi indique le montant final versé à l’issue de la fin du prêt, y compris les intérêts et le montant des assurances emprunteurs.

   

• Quelle est le type de garantie de votre prêt ? 
  Deux types de garanties existent : par une hypothèque ou un organisme de caution. Dans le cas de l’hypothèque, vous aurez par exemple des frais à régler au moment de la vente.

• Quels sont les frais de dossier ?
  L’organisme bancaire applique des frais de dossier lorsqu’il fait son offre de prêt. Un courtier peut parfois négocier des frais de dossier réduits avec ses partenaires bancaires.

• Avez-vous des frais de remboursement anticipés ?
  Dans le cas de la revente d’un bien, si le prêt n’est pas terminé, il est possible que vous payiez des frais anticipés. En général, ils correspondent à environ 6 mois d’intérêts. Encore une fois, une négociation du courtier peut vous exonérer de ces frais.

• Quel est le coût de l’assurance emprunteur ? Comment êtes-vous indemnisé ? Quelles sont les exclusions, les garanties ? Êtes-vous couvert en cas d’arrêt maladie ?
  L’assurance emprunteur coûte en moyenne 1 tiers du coût global du prêt. Elle permet de vous protéger en cas d’incapacité, d’arrêt maladie, perte d’emploi ou décès. Mais chaque assurance comporte ses clauses et ses garanties. Veillez à bien vérifier que vous êtes couvert pour toutes ces situations. 

L’offre de prêt regorge d’éléments techniques, pas toujours faciles à saisir. L’expertise d’un courtier peut vous aider à y voir plus clair et surtout à être rassuré sur les conditions obtenues. Le travail du courtier est toujours dans votre intérêt.

Au-delà des meilleures conditions, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé

Les taux sont bas, mais les critères des banques se resserrent de plus en plus. Taux d’endettement, durée d’emprunt, profil emprunteur : difficile de s’y retrouver parmi tous les critères bancaires.

Le courtier est là pour vous aider à optimiser votre dossier auprès des banques. Il connaît les critères demandés et saura vous conseiller sur les démarches à mettre en place. Il vous aidera à reconnaître les points forts et les points faibles de votre dossier. Vous avez une situation complexe ? Il est là pour vous aider à identifier et trouver des solutions pour mettre toutes les chances de votre côté.

Une fois la demande de financement validée, il vous accompagne dans toutes les démarches liées au prêt : vérification de l’offre de prêt, rendez-vous banque, signature chez le notaire, déblocage du crédit… Il vous aide à gérer les délais parfois compliqués à maîtriser.

Sa relecture de l’offre de prêt émise par la banque est essentielle. Elle permet de ne rien laisser passer et de vérifier la conformité des conditions négociées.

Le courtier se montre toujours disponible pour répondre aux questions et zones d’ombre. Il est votre soutien pour aborder votre projet en toute sérénité.

Les taux sont bas et on proclame à tout va que c’est le bon moment pour réaliser un achat immobilier. Oui, mais est-ce aussi simple ? La crise sanitaire est passée par là et malgré les apparences, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée d’octroyer un crédit. Pour être sûr de réaliser un bon investissement, elles scrutent à la loupe votre profil. Mieux vaut s’être assuré d’avoir un bon profil pour ne pas rencontrer d’obstacles à l’obtention du crédit. 

Les revenus

Un CDI rassure immédiatement les banques. Vos revenus doivent pouvoir assurer sur le long terme le remboursement de vos mensualités. Pour ce faire, mieux vaut montrer votre capacité à garder un emploi ou bien la possibilité d’une évolution professionnelle. Cependant, il existe bien d’autres situations professionnelles (CDD, Intérim, autoentrepreneur…). Il faut voir au cas par cas : un courtier peut vous aider à y voir plus clair sur l’aspect bloquant ou non de votre situation professionnelle.

L’épargne

Lors d’un précédent article, nous avions déjà parlé de l’importance de se constituer une épargne. Là encore, il s’agit de rassurer les banques. Vous disposez d’une trésorerie de secours en cas de pépin, en plus de leur montrer que vous ne flambez pas tout votre argent.

Les dépenses

Lorsque vous faites une demande de crédit, il faut savoir que les banques se pencheront sérieusement sur vos relevés bancaires. Quels sont vos dépenses ? Sont-elles excessives ? Elles se posent toutes ces questions afin de savoir si vous représentez un investissement risqué. Mesurer vos dépenses reste le meilleur comportement à adopter.

La faisabilité du projet

Choisissez un bien à votre portée. Le loyer que vous payez ne doit pas être trop éloigné de ce que vous allez payer en tant que mensualité de votre crédit immobilier. C’est ce qu’on appelle le saut de charges. Le différentiel entre le loyer actuel et la future mensualité doit être raisonnable. Moins ce différentiel sera élevé, plus il sera en votre faveur. Le taux d’endettement rentre aussi en compte dans l’évaluation de cette faisabilité.

La confiance

La confiance entre banque et emprunteur peut avoir des conséquences. Certains possèdent un historique avec leur propre banque. Parfois, ce n’est pas le cas. Chaque situation est différente et si vous faites appel à un courtier, il sera là pour défendre votre dossier auprès des banques prêteuses. Il s’appuiera sur plusieurs éléments de votre profil et argumentera pour établir cette confiance qui doit s’instaurer et ainsi vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier.

À toute année son lot de nouveautés. Le domaine du crédit immobilier n’y échappe pas, puisqu’on a pu assister à quelques rebondissements en la matière ! On fait le point sur les dernières nouveautés concernant les conditions d’octroi, la Loi Pinel et le PTZ.

Des conditions d’octroi élargies

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis de nouvelles recommandations qui vise à assouplir les conditions d’octroi de crédit. Jusque-là, les recommandations du HCSF dictaient une conduite aux banques qui ne favorisait pas l’accessibilité au prêt immobilier par les emprunteurs. Certains dossiers peinaient à être validés en raison de ces restrictions.

Aujourd’hui donc, grand changement du côté des conditions d’octroi de crédit. En effet, la prise de position de la HCSF comprend des nouvelles mesures concernant la durée et le taux maximum autorisé du taux d’endettement (taux d’effort). En quoi cela consiste ?

•  La durée maximum du prêt immobilier passe de 25 à 27 ans, avec un amortissement sur 25 ans et un différé sur 2 ans.
• Le taux maximum d’endettement autorisé, lui, est étendu de 33 à 35%.

Attention cependant, ce sont des annonces à analyser avec prudence. La durée de 27 ans est réservée aux constructions seulement (VEFA) et ne s’applique pas à toutes les demandes de financement. Chaque banque reste libre ou non de mettre en œuvre ces recommandations. Elles ne s’appliqueront donc pas systématiquement.

Le nouveau Pinel

De la nouveauté aussi du côté du dispositif Pinel. Permettant d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu, ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs intéressés par l’immobilier et le locatif. Toutefois, ils ne pourront plus appliquer ce dispositif lors de l’acquisition d’une maison. En effet, les maisons ne figurent plus dans la liste des biens dans lesquels investir pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette mesure s’applique à partir du 1^er janvier 2021.

Les changements du PTZ

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État, un prêt avantageux, destiné aux primo-accédants. Pour obtenir le PTZ, il faut répondre à certains impératifs et certaines conditions de ressources.

Pour l’année 2020, ces conditions d’attribution restent inchangées. L’octroi du crédit sera toujours basé sur les revenus de l’année N -2. En revanche, on observera un changement de ce côté en 2022. Ce n’est plus l’année N-2, mais l’année en cours qui sera prise en compte.

Dans tous les cas, il faut retenir pour cette année des conditions identiques aux années précédentes.

Plus de huit Français sur dix (83%) possèdent au moins un produit d’épargne.* Un chiffre conséquent qui révèle la considération que portent les Français envers l’épargne. Pourtant, certains se lancent parfois dans le projet d’un achat immobilier sans vraiment avoir étudier la question de l’épargne. Pourquoi est-elle si importante aux yeux des organismes prêteurs ? Explications. 

Epargne et apport, quelle différence ? 

Vous avez peut-être entendu ces deux mots, vaguement, au cours d’une conversation. Il ne faut pas confondre épargne et apport qui sont deux aspects financiers distincts.

L’épargne, c’est l’argent que vous mettez de côté de façon régulière pour vous constituer des économies. Vous disposez peut-être d’un Livret A ou d’un PEL (plan épargne logement) que vous avez alimenté dans le but de pourvoir à certaines situations de coup dur ou bien tout simplement en vue d’un gros projet.

L’apport, c’est ce que vous allez mettre de votre poche lors de l’acquisition de votre bien. Il est généralement fixé à 10% ou bien correspond à l’équivalent des frais de notaire. Il peut être demandé par l’organisme bancaire prêteur du crédit. En effet, en investissant de votre argent personnel, les banques considèrent souvent que vous êtes-vous même conscient des risques qu’un tel projet comporte. Un apport vous rend plus crédible aux yeux des banques et montre de votre capacité à gérer votre argent. Il n’est cependant pas toujours nécessaire.  

Parfois, lorsqu’un apport est demandé, l’emprunteur puisse dans son épargne afin de fournir cet apport. Il est donc important de se constituer des économies plutôt conséquentes pour pallier cette exigence. Dans un contexte où l’octroi des prêts immobiliers se durcit, l’épargne et l’apport peuvent se montrer indispensables, notamment pour obtenir les meilleures conditions. Toutefois, chaque situation est différente et tout dossier s’étudie au cas par cas.

Le taux d’endettement figure parmi l’un de ces critères pris en compte par les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Il y a quelques mois, Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommandait vivement aux banques de rester vigilante concernant les conditions d’octroi de crédit : notamment le taux d’endettement ne devant pas excéder 33%. Pourquoi est-il devenu si important aux yeux des organismes bancaires ? Que signifie t-il ? 

Un indicateur précieux 

Le taux d’effort, plus communément appelé taux d’endettement, est une des premières choses que va calculer votre courtier pour votre emprunt. En effet, on considère qu’un taux d’endettement qui dépasse les 33% peut freiner la validation de votre projet. Les mensualités de votre crédit ne doivent pas dépasser ⅓ de vos revenus. C’est une mesure de précaution pour votre santé financière. Si votre taux d’endettement est trop élevé, cela signifie que vos mensualités sont importantes et qu’il ne vous restera pas assez pour vivre. C’est ce qu’on appelle le reste-à-vivre.

De plus en plus, les banques scrutent ce critère avec attention. Un chiffre trop proche des 33% ou même au-delà peut constituer un facteur bloquant pour la suite du projet, en fonction des revenus et du profil emprunteur.

Comment s’assurer d’avoir le bon taux d’endettement pour votre projet immobilier ? 

Bien souvent, certains emprunteurs se font une certaine idée de la mensualité qu’ils aimeraient avoir pour leur prêt immobilier. Avec l’aide d’un courtier, vous pourrez savoir ce que vous pouvez exactement payer chaque mois pour votre crédit. Le courtier prend en compte le taux d’endettement pour réalisation la simulation de votre capacité d’emprunt, mais pas seulement. Bien d’autres critères sont à prendre en compte et son expertise dans ce domaine sera votre meilleure alliée.

Dans un contexte immobilier tendu, il est toujours préférable de connaître votre capacité d’emprunt avant de partir à l’assaut d’un bien. Valider votre budget en amont avec votre courtier vous permettra de faire vos recherches sereinement et d’entamer les démarches avec une meilleure visibilité financière.