Lundi dernier, une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière donnait lieu à des nouvelles annonces en matière d’octroi de crédit. On vous donne ici toutes les clés pour comprendre ces nouvelles mesures et notre opinion sur les conséquences de ces annonces.

Rallongement de la durée des crédits

Un rallongement de durée de crédit est désormais possible à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé). Ce rallongement est réservé à l’achat dans l’ancien avec travaux et soumis à une condition : les travaux doivent être d’un montant supérieur à 10% (contre 25% auparavant).

Un montant significatif qui vise essentiellement des travaux de grande ampleur tels que des travaux de rénovation énergétique.

Prêt-relais

Les intérêts sont exclus du calcul pour le taux d’endettement, à condition que le montant du prêt-relais n’excède pas 80 % de la valeur du bien vendu.

Dérogation du taux d’endettement

Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % pour faire passer des dossiers dépassant le critère du taux d’endettement. Actuellement accordées trimestre par trimestre, les dérogations pourront désormais être appliquées sur une période de 3 trimestres consécutive. Cette modification offrira aux dérogations de crédits immobiliers un peu plus de latitude lorsque les objectifs trimestriels seront atteints.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026

L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. En 2026, le paysage de la défiscalisation immobilière en France a profondément évolué. Avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs doivent désormais se tourner vers de nouvelles solutions pour réduire leurs impôts grâce à l’immobilier. 

Découvrez les principaux dispositifs encore actifs et les meilleures stratégies pour optimiser votre fiscalité.

Le dispositif PINEL  : 

Le dispositif Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. En 2026, il n’est plus possible de bénéficier de cette réduction d’impôt pour un nouvel investissement. 

Cela marque un tournant important pour les investisseurs, qui doivent désormais se tourner vers des alternatives plus adaptées, comme le dispositif Jean Brun.

Le dispositif Jean Brun  : 

Le dispositif Jean Brun, aussi appelé statut du bailleur privé, est la grande nouveauté fiscale en 2026.

Les types de bien concernés  :

Le dispositif cible principalement les immeubles collectifs, avec deux grandes catégories :

– Les logements neufs

– Les logements anciens, à condition que 30 % du prix soit consacré à des travaux

Cela permet d’encourager à la fois la construction neuve et la rénovation du parc immobilier existant.

Le montant de la réduction d’impôt et les avantages  :

L’un des principaux atouts de ce dispositif réside dans l’optimisation fiscale qu’il permet grâce à un ensemble de déductions particulièrement avantageuses. En effet, vous pouvez d’abord amortir une partie du prix d’achat du bien, ce qui revient à étaler son coût dans le temps et à diminuer mécaniquement vos revenus imposables. À cela s’ajoute la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées à la location, comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière. Grâce à ce cumul de leviers fiscaux, vous réduisez significativement votre base imposable, pouvant ainsi alléger fortement, voire annuler, l’imposition sur vos revenus locatifs.

Le dispositif Relance Logement offre plusieurs bénéfices concrets :

•       Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an
•       Accessible partout en France
•       Jusqu’à 10 700 € de déduction sur vos autres revenus

   

Les conditions à respecter  :

Pour bénéficier de ces avantages, certaines règles doivent être respectées :

•       Louer le bien pendant au moins 9 ans
•       Le logement doit être la résidence principale du locataire
•       Respecter des plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social)
•       Ne pas louer à un membre de sa famille
  

Le plafond de la réduction : 

• Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m2 de surface habitable.

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Les types de bien concernés  :

Comme stipulé dans son nom, le statut LMNP repose sur la location d’un bien meublé. Le logement doit être meublé de manière à pourvoir à tous les besoins du locataire (literie, four, réfrigérateur, table, siège, etc…). 

Pour pouvoir y prétendre, il faut également que le total des revenus locatifs annuels n’excède pas 23 000€.

Le montant de la réduction d’impôt et les avantages  :

Lorsque vous prétendez au dispositif LMNP, deux régimes s’offrent à vous : 

LE RÉGIME RÉEL

Il permet de déduire les charges qui surviennent lors de la gestion du bien : taxe foncière, intérêts du crédit, achats des meubles, autres charges…  

LE MICRO-BIC 

À la différence du régime réel, le régime MICRO-BIC ne va pas s’appuyer sur le réel mais va appliquer un forfait global. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes de location. 

À savoir : 

Si vous n’êtes pas un adepte de la gestion administrative et comptable, il peut s’avérer préférable de faire appel à un comptable pour en pas passer à côtés de certaines déductions de charges.

La Loi Denormandie 

 La loi Denormandie est assez similaire au dispositif Pinel, néanmoins elle concerne exclusivement les logements anciens ayant besoin de travaux de rénovation. 

La localisation des biens concernés  :

Ce dispositif de défiscalisation s’applique uniquement à un bien se trouvant dans des villes inscrites au Plan Action coeur de ville ou bien dans des villes impliquées dans une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). 

Le montant de la réduction d’impôt et les avantages  :

 Sur 6 ans : 12 % pour un engagement de location de 6 ans

Sur 9 ans : 18 % pour un engagement de location de 9 ans

Sur 12 ans : 21% pour un engagement de location de 12 ans

Les conditions à respecter  :

Tout comme le Pinel, le loyer est calculé selon un plafond de ressources du locataire. 

De plus, 25% de l’investissement doivent être attribués aux travaux de rénovation, seulement certains types de travaux sont éligibles au dispositif (exemple : travaux de rénovation énergétique).

Le plafond de la réduction :

Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m2 de surface habitable.

La Loi Malraux 

La localisation des biens concernés  

Cette loi concerne essentiellement la restauration d’immeubles anciens et des logements situés dans des zones bien spécifiques : 

• Un QAD (Quartier Ancien Dégradé)
• Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
• Un secteur sauvegardé

Le montant de la réduction d’impôt et les avantages  :

La réduction d’impôts peut s’élever de 22 % à 30% du montant des dépenses de restauration, dans la limite de 400 000€ de travaux étalés sur 4 ans maximum.

Il est possible de cumuler les avantages de la loi Malraux et d’autres dispositifs de défiscalisation, à condition que les dispositifs ne concernent pas le même bien. 

La Loi Monuments historiques

L’investissement dans bien classé comme monument historique présente de nombreux avantages sur le plan fiscal mais aussi patrimonial. Il permet entre autres de se constituer un patrimoine hors du commun et de participer à la sauvegarde d’un trésor architectural national. 

Les types de bien concernés  :

Les biens éligibles à ce dispositif sont très spécifiques : 

– Les immeubles classés Monuments Historiques 
– Les immeubles inscrits à I ‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
– Les immeubles label “Fondation du patrimoine”
– Les immeubles qui font partie du patrimoine national

Le montant de la réduction d’impôt et les avantages  :

La Loi Monuments historiques permet de de déduire 100% des charges ou du montant des travaux de rénovation sur les revenus.  

Les conditions à respecter  :

Avant toute chose, les travaux du bien doivent être déclarés et sont soumis à une autorisation spéciale. Ils doivent respecter les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France). Le bien doit être mis à la location, il n’y a pas d’obligation concernant la durée de location. En revanche, le bien doit être détenu pendant au moins 15 ans. 

Le récapitulatif des dispositifs de défiscalisation

L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

✅ Je connais bien le marché local 

Une bonne connaissance du marché immobilier et du marché bancaire aide à cibler les tenants et les aboutissants de son investissement. Connaissez-vous les prix pratiqués sur le marché immo ? Savez-vous comment obtenir votre emprunt ? 

Il s’agit surtout de ne pas passer à côté de quelque chose lors du démarrage de votre projet. Un grain de sable qui vient enrayer la machine peut vite devenir problématique et vous vous retrouvez avec des délais trop compliqués pour obtenir votre prêt dans la durée impartie de la validité du compromis.

✅ J’ai bien choisi la localisation du bien

Avez-vous déjà choisi une localisation précise pour votre investissement locatif ? Vous pouvez vous assurer par exemple de l’attractivité d’une ville quant à son dynamisme auprès des travailleurs et des étudiants. En faisant cela, vous serez sûr de trouver un locataire par la suite. Votre investissement semblera réfléchi et pertinent, les banques seront plus à même de vous suivre. 

✅ J’ai évalué la rentabilité de mon investissement 

Avez-vous réalisé le calcul qui vous permet de connaître la rentabilité de votre investissement ? Plus communément, on appelle le rendement locatif. Il prend en compte les revenus générés par les loyers et ce que va vous coûter l’acquisition du bien (mensualités du prêt, taxes, entretien…).   

✅ J’ai choisi mon régime fiscal 

Vous êtes obligés de déclarer vos revenus issus de votre investissement. Avez-vous déjà réfléchi au régime fiscal que vous pourriez adopter pour vous permettre d’obtenir une défiscalisation ? Il existe plusieurs solutions d’investissement, renseignez-vous ! 

✅ J’ai vérifié que mon budget collait à mes revenus

Dernier point et pas des moindres, votre investissement doit coller à vos revenus ! Les mensualités que vous allez avoir ne doivent pas vous mettre sous l’eau, surtout si vous avez encore un prêt sur votre résidence principale. Votre taux d’endettement doit rester correct pour ne pas affoler tous les partenaires bancaires qui pourraient vous suivre sur le financement. Le mieux reste de faire une simulation qui vous indiquera le budget idéal pour votre investissement.