Vous avez déjà pensé à vous lancer dans la grande aventure de l’investissement immobilier, vous y avez même réfléchi plusieurs fois, pesé le pour et le contre sans jamais vraiment franchir le premier pas…Et si la rencontre avec un courtier était le coup de pouce qu’il vous manquait pour démarrer votre projet ? Explications.

Vérifier la faisabilité de votre projet 

L’investissement immobilier locatif est l’un des seuls investissements que vous pourrez financer à l’aide d’un emprunt. L’investissement immobilier étant toujours perçu comme une valeure sûre, les tendances de taux d’emprunt étant stables et particulièrement avantageuses, nul raison de ne pas se lancer à votre tour ! Oui, mais comment savoir si vous pouvez assumer un tel placement financier ? C’est là que le courtier intervient pour vous aider à y voir plus clair. 

Définir sa capacité d’emprunt

Le budget sera la pierre angulaire de votre investissement. Si vous souhaitez investir dans un bien pour le destiner à la location, c’est que vous possédez déjà votre résidence principale (en théorie) et que vous bénéficiez d’une marge dans votre budget tous les mois pour disposer d’un autre bien. C’est en tout cas ce que le courtier va vérifier par le biais de calculs pour vous conforter dans l’idée de disposer d’une situation confortable même si vous investissez de l’argent dans un autre achat immobilier. 

Si jamais le crédit de votre résidence principale est toujours en cours, vous devrez en effet pouvoir le cumuler avec le futur crédit de votre investissement locatif. 

Respecter le taux d’endettement

Le taux d’endettement, c’est le critère bête noire des organismes bancaires. Il s’agit d’un indicateur très important qui va vous aider à déterminer si vous êtes en capacité de cumuler plusieurs crédits. Il est calculé en fonction de vos revenus et des charges qui vont revenir tous les mois. Ce nouvel investissement comportera de nouvelles charges à assumer (taxes, travaux, entretien, copropriété…) dont il faudra tenir compte. Ce taux d’endettement est généralement fixé à 35%, mais il dépend notamment des méthodes de calculs des organismes bancaires. Un courtier connaît chaque spécificité de chaque banque et pourra vous guider au mieux selon votre profil. 

Mettre en place le dossier de financement

Une fois la vérification de la faisabilité du projet est validée (et le bien trouvé), vous pourrez lancer votre demande de financement. Un courtier peut se charger de réaliser le montage et l’optimisation du dossier à votre place. Il réunira pour vous tous les documents nécessaires à l’étude et à la mise en avant de votre dossier. Vous serez rassuré sur la maîtrise de votre projet et vous pourrez faire jouer la concurrence auprès des banques afin d’obtenir le meilleur financement possible. 

Bénéficier de conseils sur les dispositifs d’aides en vigueur 

Investir en SCPI ? 

Vous avez peut-être déjà entendu parler de SCPI (Société civile de placement immobilier) sans vraiment savoir de quoi il s’agissait. Une SCPI permet de procéder à l’acquisition d’un patrimoine immobilier sans le statut de particulier. Vous possédez une part de l’investissement et vous percevez le revenu qui vous est dû en fonction de cette part. Investir en SCPI n’est pas une opération si aisée, la procédure est très réglementée. Mieux vaut être accompagné et conseillé pour en connaître tous les tenants et les aboutissants. 

Les dispositifs de défiscalisation 

Plusieurs dispositifs dits de “défiscalisation” vont vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts. Un courtier vous orientera vers la solution la plus adaptée à votre projet. 

La Loi Pinel 

Elle permet de profiter d’une réduction d’impôts lorsque vous achetez un bien neuf que vous louerez par la suite. Certaines conditions sont à respecter, dont la localisation du bien, la durée de la location et le plafonnement des loyers. 

La Loi Censi Bouvard 

Elle s’applique pour l’achat d’un bien exclusivement meublé situé dans une résidence avec services (personnes seniors, étudiants, handicapées…). Là encore, si vous remplissez tous les critères, vous aurez le droit à une réduction d’impôts sur vos revenus. 

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

En achetant un bien neuf ou ancien que vous destinez à la location en meublé, vous générez des revenus nonimposables. Attention toutefois ces revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond pour conserver le statut de “non professionnel”. 

Quand acheter ?

Une location trop contraignante, la famille qui s’agrandit, un manque d’espace, une envie de changement de vie… Les raisons peuvent être nombreuses pour se lancer dans la recherche d’un bien à acheter.

L’achat immobilier constitue une grande étape dans une vie. Il doit se faire à un moment où vous avez trouvé un certain équilibre entre votre vie personnelle et professionnelle. Bien souvent, c’est un projet qui exige une situation professionnelle stable en raison des garanties financières demandées par les organismes bancaires.

Quel type de bien immobilier choisir ?

Une fois bien décidé à démarrer votre projet d’achat, il reste à déterminer votre choix entre neuf et ancien.  C’est votre cœur et vos préférences qui vont dicteront le chemin à suivre. En effet, les avantages sont nombreux des deux côtés. Vous devrez prendre le temps de peser le pour et le contre avant de vous arrêter sur le choix de l’ancien, de la construction ou bien de l’achat neuf en VEFA. Il est possible qu’un autre critère vous influence également, à savoir le budget. Une simple simulation de capacité d’emprunt dans le cas des deux scénarios peut vous aidera à y voir plus clair.

Pendant ou après la visite d’un bien, renseignez-vous bien sur tous les éléments annexes, mais qui peuvent revêtir une grande importance. Anticipez les charges, l’entretien du jardin, les différentes taxes (taxes d’habitation et foncière). Informez-vous sur la demande en énergie du bien grâce au DPE. Dans le cas d’un bien qui nécessite des travaux, faites-les estimer par des professionnels. En bref, assurez-vous de passer en revue tous les frais engendrés par ce futur achat immobilier pour éviter les mauvaises surprises.

Choisir l’endroit idéal

Ce n’est un secret pour personne, on choisit avant tout son bien pour sa localisation. Mais là encore, vous devrez faire des choix, sans doute par rapport à votre lieu de travail ou à la proximité avec les écoles et commerces par exemple. Définissez vos priorités. Il est parfois difficile (mais pas impossible) de réunir la bonne localisation, la bonne surface, le bon budget et tous les autres critères souhaités ! Dans certaines villes comme Angers et son agglomération, le marché immobilier reste tendu. C’est un élément à prendre en compte dans votre réflexion.

Réaliser son projet immobilier, c’est parfois se jeter dans l’inconnu. Par où commencer, à qui faire appel ? Voici quelques conseils pour bien vous guider dans votre démarche.

1. Définir le budget 

Avant même de commencer les visites de biens, déterminez précisément votre budget. Pour ce faire, n’hésitez pas à consulter un courtier en prêts immobiliers pour obtenir une simulation ou plusieurs simulations de votre capacité d’emprunt. En effet, il peut vous proposer de multiples solutions en fonction des différents partenaires bancaires. A la fin du rendez-vous, vous repartez avec cette simulation, qui n’a pas de valeur juridique, mais qui fait foi d’attestation de la faisabilité du projet. Une sorte de garantie qui rassure l’agent immobilier et le vendeur.

2. Les visites

Une fois le budget en mains, vous pourrez vous lancer à la recherche du bien de vos rêves. Entourez-vous de personnes expertes (agents immobiliers, conseillers ou même des personnes de votre famille) lors de la visite de ces biens. Vous pouvez manquer certaines choses à la première visite. Mieux vaut avoir des regards complémentaires avec vous. Réalisez une deuxième visite pour vous assurer de votre coup de cœur ou bien vérifier ce qui aurait pu vous échapper.

Dans le cas d’une construction ou d’un achat en VEFA, renseignez-vous bien sur les constructeurs et les modalités du projet. Chaque constructeur peut avoir sa particularité. Profitez donc d’un rendez-vous pour explorer toutes les options qui s’offrent à vous.

3. Prendre son temps… oui mais pas trop ! 

Il est essentiel de visiter plusieurs biens et de comparer les biens entre eux. Vous affinerez vos critères et vos priorités au fur-et-à-mesure. Mais parfois, le coup de cœur est aussi là à la première visite ! Il n’y a pas vraiment de règles en la matière. Il suffit tout de même de prendre son temps, de discuter et d’échanger pour ne pas commettre une erreur regrettée par la suite. Néanmoins, dans un contexte de marché immobilier parfois tendu, vous devrez avoir ce délai de réflexion tout en vous montrant réactif afin de ne pas passer à côté du bien. L’offre d’achat concrétise votre engagement auprès du bien sélectionné.

4. Négocier le financement du prêt immobilier 

Une fois l’offre d’achat effectuée, vous pourrez enclencher les démarches pour votre demande de financement auprès des organismes bancaires. C’est le moment où vous devez contacter à nouveau votre courtier pour réaliser le montage de votre dossier. Il se chargera par la suite de négocier les conditions de votre emprunt. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir votre financement et acquérir le bien de vos rêves. 

5. La signature de l’offre de prêt

La proposition de financement choisir doit être validée par vos soins, après vérification du courtier. Elle fait l’objet d’un rendez-vous en banque, accompagné de votre courtier, afin de revoir tous les éléments de l’offre et les autres formalités (compte bancaire, assurance habitation…). Vous disposez ensuite d’un délai de réflexion de 11 jours avant de formaliser votre accord définitif via une signature. 

4. L’acte de vente

La dernière étape se réalise chez le notaire.  Quelques mois auparavant, vous avez signé avec lui un compromis de vente qui fait office de réservation du bien. En échange, il est souvent demandé la somme correspondant à 10% du prix d’acquisition.

Après la signature de l’offre de prêt, la banque et le notaire entrent en relation pour effectuer le virement des fonds nécessaires à l’achat. Vous signez l’acte de vente qui vous rend propriétaire et le notaire procède par la suite à la remise des clés.

Qui n’a pas rêvé de posséder une résidence secondaire, de pouvoir s’échapper à la mer, la campagne ou la montagne.  La résidence secondaire représente l’opportunité de s’éloigner du quotidien, de vivre des bons moments en famille ou encore de préparer sa retraite dans un environnement agréable. La mise en place du télétravail liée à la crise sanitaire n’a fait qu’accentuer ce désir de résidence secondaire. Voici quelques conseils pour bien préparer son financement.

Envisager tous les frais d’une résidence secondaire

Avant de se lancer dans un tel projet, comme pour tout projet d’achat immobilier, il faut bien évaluer les frais liés à cette démarche.

Les frais d’entretien sont inévitables, notamment si la surface de la résidence secondaire est conséquente. Vous devrez envisager de réaliser régulièrement l’entretien du système de chauffage, l’entretien du jardin (s’il y en a un), et de tout ce qui permet de bénéficier du confort au quotidien. Ne pas oublier que vous aurez aussi besoin de l’essentiel, à savoir l’eau, l’électricité et un abonnement internet.

Vous n’échapperez pas non plus à l’obligation de paiement d’une de taxe d’habitation et de taxe foncière qui incombent à tout propriétaire de son logement. Au moment de l’achat, vous pourrez vous renseigner auprès des anciens propriétaires pour connaître le montant de ces taxes et anticiper sur ces sommes à payer.

Penser aux solutions d’allégement des frais

Pour amortir les charges de votre bien, les revenus locatifs peuvent représenter une vraie opportunité. Louer votre résidence secondaire lors de vos absences vous permet de récupérer un peu de revenus. Cela peut s’avérer très judicieux, surtout si votre logement est situé dans une zone touristique. D’ailleurs, le meublé touristique s’est bien développé ces dernières années grâce à plusieurs plateformes qui permettent de faciliter la mise en location (Airbnb, Booking.com). Attention cependant à respecter certaines règles en vigueur, notamment en ce qui concerne la déclaration de ces revenus issus de la location.

Peaufiner son profil emprunteur

La constitution d’un dossier pour obtenir un financement et les exigences des partenaires bancaires restent les mêmes qu’une résidence principale. Plusieurs éléments de votre profil emprunteur seront pris en compte : les revenus, l’épargne, l’apport, le taux d’endettement…Le taux d’endettement sera un élément clé dans la faisabilité de votre projet. Si vous avez encore l’emprunt de votre résidence principale, vous ne devrez pas dépasser les 33%. Vous devrez avoir la capacité de rembourser vos mensualités sans dépasser ce seuil.

Un autre point de vigilance est à garder à l’esprit. Ne misez pas tout sur les revenus issus de la location du logement.  

Souvent, on peut estimer obtenir telle somme d’une location ou bien il peut même arriver d’avoir à sa connaissance les revenus locatifs des anciens propriétaires. Mieux vaut ne pas s’enflammer. En effet, la banque, dans son analyse, va pondérer ces revenus à 50%. Et encore faut-il justifier de la pérennité de ces revenus…

Mieux vaut miser sur sa vraie capacité d’emprunt et vos propres revenus. Considérez plutôt ces revenus locatifs comme un bonus, qu’une réelle justification de votre financement.

N’hésitez pas à consulter un courtier en prêt immobilier pour obtenir des conseils quant au financement de votre résidence secondaire.

C’est l’heure du grand combat ! Mettons sur table deux projets immobiliers que tout oppose : l’achat dans le neuf ou dans l’ancien. Tous les deux vont mettre leurs avantages et inconvénients sur le ring. À vous de décider vers quel côté votre cœur balance ! 

1.Les frais liés à l’achat immobilier

Dans le neuf : 

Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le neuf, vous aurez plusieurs frais à régler à différents moments du projet. Lors du processus d’achat, vous aurez des frais de notaire à régler. Ces frais ont l’avantage d’être moins élevés que ceux pour un achat dans l’ancien. Ils s’élèvent généralement à environ 2 ou 3% dans le neuf contre 7 ou 8% dans l’ancien. Au moment de l’achat, vous pourrez aussi bénéficier dans certains cas, d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) réduite à 5,5%. Différentes garanties vous couvrent en cas de malfaçon. Il existe notamment la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. En cas de constat d’un problème mettant en péril le bâtiment, vous pouvez vous tourner vers le promoteur ou le constructeur. 

Dans le cadre d’un projet de construction, une fois le bien terminé, vous devrez vous acquitter d’une taxe d’aménagement qui se base sur la surface de plancher taxable de la construction.

Dans l’ancien : 

Les frais de notaire pour un achat dans l’ancien s’avèrent plus élevés. De même, il faut prévoir tous les frais liés aux travaux éventuels à réaliser dans l’habitation. Ces travaux de rénovation peuvent être prévus au sein de votre prêt immobilier. Seulement, parfois l’achat dans l’ancien réserve quelques surprises. Dans cette situation, personne n’est à l’abri de frais ou de travaux imprévus tel qu’un portail ou un appareil électroménager à changer. Vous avez tout intérêt à garder une épargne plutôt solide pour faire face à ce genre de situation.

Un bien acheté à bas prix avec un budget travaux bien géré peut se révéler être très intéressant à la revente. C’est un excellent moyen de faire une plus-value si le marché y est propice et si l’opération est bien menée.

2.L’esthétique et le confort

Dans le neuf : 

Pour un achat dans le neuf, c’est la modernité qui va primer. Il faut aimer les lignes épurées d’une maison ou d’une résidence qui privilégie une esthétique moderne. L’un des nombreux atouts du neuf est son apport en confort. Les bâtiments neufs sont soumis à la réglementation thermique en vigueur lors de la construction. Aujourd’hui, il s’agit de la RT 2012, qui sera bientôt remplacée par la RE 2020.

La modernité de ses équipements permet de bénéficier de ce qu’il y a de mieux en termes d’isolation phonique et thermique ou bien de chauffage. Vous pouvez aussi plus facilement adapter l’intérieur de votre maison à vos besoins. La personnalisation est plus accessible dans le cadre d’une construction par exemple. À l’exemple des prises électriques, que vous pouvez mettre à disposition là où vous le souhaitez pour un maximum de confort. C’est une personnalisation qui sera plutôt immédiate contrairement à une rénovation dans l’ancien qui pourrait prendre plus de temps. 

Dans l’ancien : 

L’esthétique dans un logement ancien est essentiellement liée au cachet. Un achat coup de cœur dans l’ancien aura souvent pour origine tous ces détails qui font la différence : façade en pierre, moulures, parquet ancien, carreaux de ciment, hauteur sous plafond atypique…

Mais il est cependant plus compliqué d’y apporter sa touche personnelle, à moins de se lancer dans des travaux de rénovation importants. Si vous craquez pour un logement ancien sans travaux nécessaires, vous pourrez toutefois y apporter un rafraîchissement et une personnalisation par de menus travaux : un coup de peinture, un sol vinyle pour recouvrir un vieux carrelage, un changement de luminaires…

De même qu’il ne faut pas s’attendre à une isolation thermique des plus performantes dans l’ancien, là encore, à moins de se lancer dans des travaux importants. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un bon indicatif pour se rendre compte de l’état de l’isolation de la maison. Néanmoins, les murs très épais qu’on peut retrouver dans quelques bâtisses anciennes peuvent se montrer être un véritable atout en été. Certains murs en pierre ne laissent pas passer la chaleur et une vieille maison reste bien souvent fraîche dans le cas de fortes chaleurs. Un atout non négligeable aux vues du réchauffement des températures un peu plus présent chaque année.

3.Les délais

Dans le neuf : 

Les étapes lors d’une construction ou d’un achat en VEFA sont nombreuses. Par exemple, pour une construction, il faut d’abord trouver un terrain, puis réaliser sa viabilisation si cela n’est pas déjà fait. Ensuite, un peu de temps s’écoulera entre la demande de permis de construire, la réalisation des plans et l’obtention du financement du prêt immobilier. L’attente est donc plus prononcée qu’en achetant un bien ou vous n’avez plus qu’à poser vos valises, mais la patience peut vous permettre d’avoir votre habitation comme vous l’aviez imaginée.

Dans l’ancien : 

Il est tout à fait possible de trouver un bien où vous n’avez plus qu’à vous installer. Mais parfois, les biens de ce type, dans des régions prisées, se font de plus en plus rares. Dans certains cas, les habitations demandent de gros travaux, que vous pouvez choisir de faire faire ou de faire vous-même. La rénovation sera plus ou moins longue selon la hauteur des travaux. Là aussi, il faudra faire preuve de patience pour obtenir le résultat final voulu pour votre appartement ou maison. Le choix de la rénovation est aussi fait par certains pour le plaisir de transformer une maison, de la voir évoluer au fil du temps. C’est aussi une question de sensibilité et de niveau d’expertise. Le fait de s’engager dans des travaux n’est pas anodin, mieux vaut s’y connaître un peu ou être bien entouré avant de de se lancer.

En résumé :

Les avantages du neuf 

• Les frais de notaire moins élevés
• La TVA réduite de 5,5% (dans certains cas)
• Les différentes garanties (garantie de parfait achèvement, décennale)
• Le confort et la modernité des installations (RT 2012)

Les avantages de l’ancien 

• Le cachet des matériaux
• Les délais moins longs si le logement est habitable en l’état
• La plus-value en cas de revente
• La possibilité de rénover à son rythme

Vous voulez connaître votre capacité d’emprunt à la fois en vous projetant sur un achat dans le neuf ou dans l’ancien ? Votre courtier vous effectue une simulation en comparant votre budget dans les deux cas de figure.