Qu’est-ce le zonage ? Ce sont des communes ou des villes qui ont été définies comme appartenant à une « zone tendue » ou « non tendue ». Ce dispositif a vu le jour afin de rendre l’accès à la propriété plus facile dans ces villes où le marché immobilier s’est compliqué au fil du temps. Il a donc pour but de rendre plus accessible l’achat d’un bien immobilier.

De nombreuses villes dans le département du Maine-et-Loire, Loire-Atlantique, de la Sarthe et de la Vendée sont venues s’ajouter à celles déjà existantes dans le zonage : Avrillé, Cholet, Les Ponts-de-Cé, Trélazé, Le Mans…

En voici la liste complète : 

Lundi dernier, une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière donnait lieu à des nouvelles annonces en matière d’octroi de crédit. On vous donne ici toutes les clés pour comprendre ces nouvelles mesures et notre opinion sur les conséquences de ces annonces.

Rallongement de la durée des crédits

Un rallongement de durée de crédit est désormais possible à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé). Ce rallongement est réservé à l’achat dans l’ancien avec travaux et soumis à une condition : les travaux doivent être d’un montant supérieur à 10% (contre 25% auparavant).

Un montant significatif qui vise essentiellement des travaux de grande ampleur tels que des travaux de rénovation énergétique.

Prêt-relais

Les intérêts sont exclus du calcul pour le taux d’endettement, à condition que le montant du prêt-relais n’excède pas 80 % de la valeur du bien vendu.

Dérogation du taux d’endettement

Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % pour faire passer des dossiers dépassant le critère du taux d’endettement. Actuellement accordées trimestre par trimestre, les dérogations pourront désormais être appliquées sur une période de 3 trimestres consécutive. Cette modification offrira aux dérogations de crédits immobiliers un peu plus de latitude lorsque les objectifs trimestriels seront atteints.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

Le récapitulatif des dispositifs de défiscalisation

LE DISPOSITIF PINEL  : 

• Les types de biens concernés  :

Si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel, il vous faudra choisir un bien neuf ou en VEFA ( vente en l’état futur d’achèvement), dans l’ancien avec travaux de rénovation (25% du coût total de l’opération) ou bien un local transformé en logement d’habitation.

Ce logement doit se situer en Zone A, A bis ou B1.La zone A correspond aux plus grandes villes en France (Marseille, Lyon, Aix-en-Provence), la zone A bis est assimilée à Paris et sa périphérie la plus proche. Enfin, la zone B1 est affectée à des grandes agglomérations françaises (Toulouse, Bordeaux, Grenoble…). 

Angers et Nantes se situent en zone B1. 

• Le montant de la réduction d’impôt :

Pour l’année 2023, le montant de la réduction d’impôts s’élève à :

– 10,5 % avec un engagement de location de 6 ans
– 15 % avec un engagement de location de 9 ans
– 17,5 % avec un engagement de location de 12 ans

Pour les logements acquis en 2024, les taux seront légèrement réduits :

– 9 % pour un engagement de location de 6 ans
– 12 % pour un engagement de location de 9 ans
– 14 % pour un engagement de location de 12 ans

Cette réduction est plafonnée à un montant de 300 000 € par contribuable et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable

• Les conditions à respecter :
  
  Le bien acheté via le dispositif Pinel doit être destiné à la location non meublée. Il doit constituer la résidence principale du locataire. Le futur locataire doit obligatoire se situer dans la tranche de revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas les plafonds réglementaires. 

• La durée du dispositif :

  L’effet de ce dispositif est établi sur une durée minimale de 6 ans, prolongeable jusqu’à 9 et 12 ans

LE DISPOSITIF PINEL + : 

Le montant de la réduction d’impôt :

Période initiale de 6 ans : 12 %

1re prolongation de 3 ans : 6 %

2e prolongation de 3 ans : 3 %

Quelle différence entre le dispositif Pinel et Pinel + ? 

Les conditions pour prétendre au dispositif Pinel + sont les mêmes que pour le Pinel auxquelles il faut rajouter : 

• L’obligation d’acquérir un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Le respect des seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
• Les logements  avec réhabilitation à neuf doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
• Des surfaces à respecter selon une grille référentielle (pour la partie habitable et la partie extérieure privative ou à jouissance privative).

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel)

• Les types de bien concernés  :

Comme stipulé dans son nom, le statut LMNP repose sur la location d’un bien meublé. Le logement doit être meublé de manière à pourvoir à tous les besoins du locataire (literie, four, réfrigérateur, table, siège, etc…). 

Pour pouvoir y prétendre, il faut également que le total des revenus locatifs annuels n’excède pas 23 000€.

• Le montant de la réduction d’impôt : 

Lorsque vous prétendez au dispositif LMNP, deux régimes s’offrent à vous : 

LE RÉGIME RÉEL

Il permet de déduire les charges qui surviennent lors de la gestion du bien : taxe foncière, intérêts du crédit, achats des meubles, autres charges…  

LE MICRO-BIC 

À la différence du régime réel, le régime MICRO-BIC ne va pas s’appuyer sur le réel mais va appliquer un forfait global. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes de location. 

À savoir : 

Si vous n’êtes pas un adepte de la gestion administrative et comptable, il peut s’avérer préférable de faire appel à un comptable pour en pas passer à côtés de certaines déductions de charges.

La Loi Denormandie 

 La loi Denormandie est assez similaire au dispositif Pinel, néanmoins elle concerne exclusivement les logements anciens ayant besoin de travaux de rénovation. 

• La localisation des biens : 

Ce dispositif de défiscalisation s’applique uniquement à un bien se trouvant dans des villes inscrites au Plan Action coeur de ville ou bien dans des villes impliquées dans une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). 

• Le montant de la réduction d’impôt : 

 Sur 6 ans : 12 % pour un engagement de location de 6 ans

Sur 9 ans : 18 % pour un engagement de location de 9 ans

Sur 12 ans : 21% pour un engagement de location de 12 ans

• Les conditions à respecter :

Tout comme le Pinel, le loyer est calculé selon un plafond de ressources du locataire. 

De plus, 25% de l’investissement doivent être attribués aux travaux de rénovation, seulement certains types de travaux sont éligibles au dispositif (exemple : travaux de rénovation énergétique).

• Le plafond de la réduction : 
  

  Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m2 de surface habitable.

La Loi Malraux 

• La localisation des biens :

Cette loi concerne essentiellement la restauration d’immeubles anciens et des logements situés dans des zones bien spécifiques : 

• Un QAD (Quartier Ancien Dégradé)
• Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
• Un secteur sauvegardé

• Le montant de la réduction d’impôts :

La réduction d’impôts peut s’élever de 22 % à 30% du montant des dépenses de restauration, dans la limite de 400 000€ de travaux étalés sur 4 ans maximum.

Il est possible de cumuler les avantages de la loi Malraux et d’autres dispositifs de défiscalisation, à condition que les dispositifs ne concernent pas le même bien. 

La Loi Monuments historiques

L’investissement dans bien classé comme monument historique présente de nombreux avantages sur le plan fiscal mais aussi patrimonial. Il permet entre autres de se constituer un patrimoine hors du commun et de participer à la sauvegarde d’un trésor architectural national. 

• Les types de biens concernés  :

Les biens éligibles à ce dispositif sont très spécifiques : 

– Les immeubles classés Monuments Historiques 
– Les immeubles inscrits à I ‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
– Les immeubles label « Fondation du patrimoine »
– Les immeubles qui font partie du patrimoine national

• Le montant de la réduction d’impôt :

La Loi Monuments historiques permet de de déduire 100% des charges ou du montant des travaux de rénovation sur les revenus.  

• Les conditions à respecter :

Avant toute chose, les travaux du bien doivent être déclarés et sont soumis à une autorisation spéciale. Ils doivent respecter les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France). Le bien doit être mis à la location, il n’y a pas d’obligation concernant la durée de location. En revanche, le bien doit être détenu pendant au moins 15 ans.