Les taux sont bas et on proclame à tout va que c’est le bon moment pour réaliser un achat immobilier. Oui, mais est-ce aussi simple ? La crise sanitaire est passée par là et malgré les apparences, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée d’octroyer un crédit. Pour être sûr de réaliser un bon investissement, elles scrutent à la loupe votre profil. Mieux vaut s’être assuré d’avoir un bon profil pour ne pas rencontrer d’obstacles à l’obtention du crédit. 

Les revenus

Un CDI rassure immédiatement les banques. Vos revenus doivent pouvoir assurer sur le long terme le remboursement de vos mensualités. Pour ce faire, mieux vaut montrer votre capacité à garder un emploi ou bien la possibilité d’une évolution professionnelle. Cependant, il existe bien d’autres situations professionnelles (CDD, Intérim, autoentrepreneur…). Il faut voir au cas par cas : un courtier peut vous aider à y voir plus clair sur l’aspect bloquant ou non de votre situation professionnelle.

L’épargne

Lors d’un précédent article, nous avions déjà parlé de l’importance de se constituer une épargne. Là encore, il s’agit de rassurer les banques. Vous disposez d’une trésorerie de secours en cas de pépin, en plus de leur montrer que vous ne flambez pas tout votre argent.

Les dépenses

Lorsque vous faites une demande de crédit, il faut savoir que les banques se pencheront sérieusement sur vos relevés bancaires. Quels sont vos dépenses ? Sont-elles excessives ? Elles se posent toutes ces questions afin de savoir si vous représentez un investissement risqué. Mesurer vos dépenses reste le meilleur comportement à adopter.

La faisabilité du projet

Choisissez un bien à votre portée. Le loyer que vous payez ne doit pas être trop éloigné de ce que vous allez payer en tant que mensualité de votre crédit immobilier. C’est ce qu’on appelle le saut de charges. Le différentiel entre le loyer actuel et la future mensualité doit être raisonnable. Moins ce différentiel sera élevé, plus il sera en votre faveur. Le taux d’endettement rentre aussi en compte dans l’évaluation de cette faisabilité.

La confiance

La confiance entre banque et emprunteur peut avoir des conséquences. Certains possèdent un historique avec leur propre banque. Parfois, ce n’est pas le cas. Chaque situation est différente et si vous faites appel à un courtier, il sera là pour défendre votre dossier auprès des banques prêteuses. Il s’appuiera sur plusieurs éléments de votre profil et argumentera pour établir cette confiance qui doit s’instaurer et ainsi vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier.

À toute année son lot de nouveautés. Le domaine du crédit immobilier n’y échappe pas, puisqu’on a pu assister à quelques rebondissements en la matière ! On fait le point sur les dernières nouveautés concernant les conditions d’octroi, la Loi Pinel et le PTZ.

Des conditions d’octroi élargies

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis de nouvelles recommandations qui vise à assouplir les conditions d’octroi de crédit. Jusque-là, les recommandations du HCSF dictaient une conduite aux banques qui ne favorisait pas l’accessibilité au prêt immobilier par les emprunteurs. Certains dossiers peinaient à être validés en raison de ces restrictions.

Aujourd’hui donc, grand changement du côté des conditions d’octroi de crédit. En effet, la prise de position de la HCSF comprend des nouvelles mesures concernant la durée et le taux maximum autorisé du taux d’endettement (taux d’effort). En quoi cela consiste ?

•  La durée maximum du prêt immobilier passe de 25 à 27 ans, avec un amortissement sur 25 ans et un différé sur 2 ans.
• Le taux maximum d’endettement autorisé, lui, est étendu de 33 à 35%.

Attention cependant, ce sont des annonces à analyser avec prudence. La durée de 27 ans est réservée aux constructions seulement (VEFA) et ne s’applique pas à toutes les demandes de financement. Chaque banque reste libre ou non de mettre en œuvre ces recommandations. Elles ne s’appliqueront donc pas systématiquement.

Le nouveau Pinel

De la nouveauté aussi du côté du dispositif Pinel. Permettant d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu, ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs intéressés par l’immobilier et le locatif. Toutefois, ils ne pourront plus appliquer ce dispositif lors de l’acquisition d’une maison. En effet, les maisons ne figurent plus dans la liste des biens dans lesquels investir pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette mesure s’applique à partir du 1^er janvier 2021.

Les changements du PTZ

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État, un prêt avantageux, destiné aux primo-accédants. Pour obtenir le PTZ, il faut répondre à certains impératifs et certaines conditions de ressources.

Pour l’année 2020, ces conditions d’attribution restent inchangées. L’octroi du crédit sera toujours basé sur les revenus de l’année N -2. En revanche, on observera un changement de ce côté en 2022. Ce n’est plus l’année N-2, mais l’année en cours qui sera prise en compte.

Dans tous les cas, il faut retenir pour cette année des conditions identiques aux années précédentes.

Plus de huit Français sur dix (83%) possèdent au moins un produit d’épargne.* Un chiffre conséquent qui révèle la considération que portent les Français envers l’épargne. Pourtant, certains se lancent parfois dans le projet d’un achat immobilier sans vraiment avoir étudier la question de l’épargne. Pourquoi est-elle si importante aux yeux des organismes prêteurs ? Explications. 

Epargne et apport, quelle différence ? 

Vous avez peut-être entendu ces deux mots, vaguement, au cours d’une conversation. Il ne faut pas confondre épargne et apport qui sont deux aspects financiers distincts.

L’épargne, c’est l’argent que vous mettez de côté de façon régulière pour vous constituer des économies. Vous disposez peut-être d’un Livret A ou d’un PEL (plan épargne logement) que vous avez alimenté dans le but de pourvoir à certaines situations de coup dur ou bien tout simplement en vue d’un gros projet.

L’apport, c’est ce que vous allez mettre de votre poche lors de l’acquisition de votre bien. Il est généralement fixé à 10% ou bien correspond à l’équivalent des frais de notaire. Il peut être demandé par l’organisme bancaire prêteur du crédit. En effet, en investissant de votre argent personnel, les banques considèrent souvent que vous êtes-vous même conscient des risques qu’un tel projet comporte. Un apport vous rend plus crédible aux yeux des banques et montre de votre capacité à gérer votre argent. Il n’est cependant pas toujours nécessaire.  

Parfois, lorsqu’un apport est demandé, l’emprunteur puisse dans son épargne afin de fournir cet apport. Il est donc important de se constituer des économies plutôt conséquentes pour pallier cette exigence. Dans un contexte où l’octroi des prêts immobiliers se durcit, l’épargne et l’apport peuvent se montrer indispensables, notamment pour obtenir les meilleures conditions. Toutefois, chaque situation est différente et tout dossier s’étudie au cas par cas.

Le taux d’endettement figure parmi l’un de ces critères pris en compte par les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Il y a quelques mois, Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommandait vivement aux banques de rester vigilante concernant les conditions d’octroi de crédit : notamment le taux d’endettement ne devant pas excéder 33%. Pourquoi est-il devenu si important aux yeux des organismes bancaires ? Que signifie t-il ? 

Un indicateur précieux 

Le taux d’effort, plus communément appelé taux d’endettement, est une des premières choses que va calculer votre courtier pour votre emprunt. En effet, on considère qu’un taux d’endettement qui dépasse les 33% peut freiner la validation de votre projet. Les mensualités de votre crédit ne doivent pas dépasser ⅓ de vos revenus. C’est une mesure de précaution pour votre santé financière. Si votre taux d’endettement est trop élevé, cela signifie que vos mensualités sont importantes et qu’il ne vous restera pas assez pour vivre. C’est ce qu’on appelle le reste-à-vivre.

De plus en plus, les banques scrutent ce critère avec attention. Un chiffre trop proche des 33% ou même au-delà peut constituer un facteur bloquant pour la suite du projet, en fonction des revenus et du profil emprunteur.

Comment s’assurer d’avoir le bon taux d’endettement pour votre projet immobilier ? 

Bien souvent, certains emprunteurs se font une certaine idée de la mensualité qu’ils aimeraient avoir pour leur prêt immobilier. Avec l’aide d’un courtier, vous pourrez savoir ce que vous pouvez exactement payer chaque mois pour votre crédit. Le courtier prend en compte le taux d’endettement pour réalisation la simulation de votre capacité d’emprunt, mais pas seulement. Bien d’autres critères sont à prendre en compte et son expertise dans ce domaine sera votre meilleure alliée.

Dans un contexte immobilier tendu, il est toujours préférable de connaître votre capacité d’emprunt avant de partir à l’assaut d’un bien. Valider votre budget en amont avec votre courtier vous permettra de faire vos recherches sereinement et d’entamer les démarches avec une meilleure visibilité financière.