Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

Le récapitulatif des dispositifs de défiscalisation

LE DISPOSITIF PINEL  : 

• Les types de biens concernés  :

Si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel, il vous faudra choisir un bien neuf ou en VEFA ( vente en l’état futur d’achèvement), dans l’ancien avec travaux de rénovation (25% du coût total de l’opération) ou bien un local transformé en logement d’habitation.

Ce logement doit se situer en Zone A, A bis ou B1.La zone A correspond aux plus grandes villes en France (Marseille, Lyon, Aix-en-Provence), la zone A bis est assimilée à Paris et sa périphérie la plus proche. Enfin, la zone B1 est affectée à des grandes agglomérations françaises (Toulouse, Bordeaux, Grenoble…). 

Angers et Nantes se situent en zone B1. 

• Le montant de la réduction d’impôt :

Pour l’année 2023, le montant de la réduction d’impôts s’élève à :

– 10,5 % avec un engagement de location de 6 ans
– 15 % avec un engagement de location de 9 ans
– 17,5 % avec un engagement de location de 12 ans

Pour les logements acquis en 2024, les taux seront légèrement réduits :

– 9 % pour un engagement de location de 6 ans
– 12 % pour un engagement de location de 9 ans
– 14 % pour un engagement de location de 12 ans

Cette réduction est plafonnée à un montant de 300 000 € par contribuable et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable

• Les conditions à respecter :
  
  Le bien acheté via le dispositif Pinel doit être destiné à la location non meublée. Il doit constituer la résidence principale du locataire. Le futur locataire doit obligatoire se situer dans la tranche de revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas les plafonds réglementaires. 

• La durée du dispositif :

  L’effet de ce dispositif est établi sur une durée minimale de 6 ans, prolongeable jusqu’à 9 et 12 ans

LE DISPOSITIF PINEL + : 

Le montant de la réduction d’impôt :

Période initiale de 6 ans : 12 %

1re prolongation de 3 ans : 6 %

2e prolongation de 3 ans : 3 %

Quelle différence entre le dispositif Pinel et Pinel + ? 

Les conditions pour prétendre au dispositif Pinel + sont les mêmes que pour le Pinel auxquelles il faut rajouter : 

• L’obligation d’acquérir un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Le respect des seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
• Les logements  avec réhabilitation à neuf doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
• Des surfaces à respecter selon une grille référentielle (pour la partie habitable et la partie extérieure privative ou à jouissance privative).

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel)

• Les types de bien concernés  :

Comme stipulé dans son nom, le statut LMNP repose sur la location d’un bien meublé. Le logement doit être meublé de manière à pourvoir à tous les besoins du locataire (literie, four, réfrigérateur, table, siège, etc…). 

Pour pouvoir y prétendre, il faut également que le total des revenus locatifs annuels n’excède pas 23 000€.

• Le montant de la réduction d’impôt : 

Lorsque vous prétendez au dispositif LMNP, deux régimes s’offrent à vous : 

LE RÉGIME RÉEL

Il permet de déduire les charges qui surviennent lors de la gestion du bien : taxe foncière, intérêts du crédit, achats des meubles, autres charges…  

LE MICRO-BIC 

À la différence du régime réel, le régime MICRO-BIC ne va pas s’appuyer sur le réel mais va appliquer un forfait global. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes de location. 

À savoir : 

Si vous n’êtes pas un adepte de la gestion administrative et comptable, il peut s’avérer préférable de faire appel à un comptable pour en pas passer à côtés de certaines déductions de charges.

La Loi Denormandie 

 La loi Denormandie est assez similaire au dispositif Pinel, néanmoins elle concerne exclusivement les logements anciens ayant besoin de travaux de rénovation. 

• La localisation des biens : 

Ce dispositif de défiscalisation s’applique uniquement à un bien se trouvant dans des villes inscrites au Plan Action coeur de ville ou bien dans des villes impliquées dans une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). 

• Le montant de la réduction d’impôt : 

 Sur 6 ans : 12 % pour un engagement de location de 6 ans

Sur 9 ans : 18 % pour un engagement de location de 9 ans

Sur 12 ans : 21% pour un engagement de location de 12 ans

• Les conditions à respecter :

Tout comme le Pinel, le loyer est calculé selon un plafond de ressources du locataire. 

De plus, 25% de l’investissement doivent être attribués aux travaux de rénovation, seulement certains types de travaux sont éligibles au dispositif (exemple : travaux de rénovation énergétique).

• Le plafond de la réduction : 
  

  Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m2 de surface habitable.

La Loi Malraux 

• La localisation des biens :

Cette loi concerne essentiellement la restauration d’immeubles anciens et des logements situés dans des zones bien spécifiques : 

• Un QAD (Quartier Ancien Dégradé)
• Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
• Un secteur sauvegardé

• Le montant de la réduction d’impôts :

La réduction d’impôts peut s’élever de 22 % à 30% du montant des dépenses de restauration, dans la limite de 400 000€ de travaux étalés sur 4 ans maximum.

Il est possible de cumuler les avantages de la loi Malraux et d’autres dispositifs de défiscalisation, à condition que les dispositifs ne concernent pas le même bien. 

La Loi Monuments historiques

L’investissement dans bien classé comme monument historique présente de nombreux avantages sur le plan fiscal mais aussi patrimonial. Il permet entre autres de se constituer un patrimoine hors du commun et de participer à la sauvegarde d’un trésor architectural national. 

• Les types de biens concernés  :

Les biens éligibles à ce dispositif sont très spécifiques : 

– Les immeubles classés Monuments Historiques 
– Les immeubles inscrits à I ‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
– Les immeubles label « Fondation du patrimoine »
– Les immeubles qui font partie du patrimoine national

• Le montant de la réduction d’impôt :

La Loi Monuments historiques permet de de déduire 100% des charges ou du montant des travaux de rénovation sur les revenus.  

• Les conditions à respecter :

Avant toute chose, les travaux du bien doivent être déclarés et sont soumis à une autorisation spéciale. Ils doivent respecter les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France). Le bien doit être mis à la location, il n’y a pas d’obligation concernant la durée de location. En revanche, le bien doit être détenu pendant au moins 15 ans. 

L’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs moyens d’assurer son avenir financier. Mais mieux vaut savoir où mettre les pieds pour garantir un minimum de sécurité . Alors, est-ce que vous avez bien tout checké avant de vous lancer dans l’investissement locatif  ? 

✅ Je connais bien le marché local 

Une bonne connaissance du marché immobilier et du marché bancaire aide à cibler les tenants et les aboutissants de son investissement. Connaissez-vous les prix pratiqués sur le marché immo ? Savez-vous comment obtenir votre emprunt ? 

Il s’agit surtout de ne pas passer à côté de quelque chose lors du démarrage de votre projet. Un grain de sable qui vient enrayer la machine peut vite devenir problématique et vous vous retrouvez avec des délais trop compliqués pour obtenir votre prêt dans la durée impartie de la validité du compromis.

✅ J’ai bien choisi la localisation du bien

Avez-vous déjà choisi une localisation précise pour votre investissement locatif ? Vous pouvez vous assurer par exemple de l’attractivité d’une ville quant à son dynamisme auprès des travailleurs et des étudiants. En faisant cela, vous serez sûr de trouver un locataire par la suite. Votre investissement semblera réfléchi et pertinent, les banques seront plus à même de vous suivre. 

✅ J’ai évalué la rentabilité de mon investissement 

Avez-vous réalisé le calcul qui vous permet de connaître la rentabilité de votre investissement ? Plus communément, on appelle le rendement locatif. Il prend en compte les revenus générés par les loyers et ce que va vous coûter l’acquisition du bien (mensualités du prêt, taxes, entretien…).   

✅ J’ai choisi mon régime fiscal 

Vous êtes obligés de déclarer vos revenus issus de votre investissement. Avez-vous déjà réfléchi au régime fiscal que vous pourriez adopter pour vous permettre d’obtenir une défiscalisation ? Il existe plusieurs solutions d’investissement, renseignez-vous ! 

✅ J’ai vérifié que mon budget collait à mes revenus

Dernier point et pas des moindres, votre investissement doit coller à vos revenus ! Les mensualités que vous allez avoir ne doivent pas vous mettre sous l’eau, surtout si vous avez encore un prêt sur votre résidence principale. Votre taux d’endettement doit rester correct pour ne pas affoler tous les partenaires bancaires qui pourraient vous suivre sur le financement. Le mieux reste de faire une simulation qui vous indiquera le budget idéal pour votre investissement.