Connaissez-vous tous les critères qui influencent votre capacité d’emprunt ?  On vous donne quelques clés pour comprendre tous les éléments qui peuvent impacter le budget pour votre futur achat immobilier. 

Facteur n°1 de votre capacité d’emprunt : les revenus et le reste à vivre. 

 Votre capacité d’emprunt va se baser sur ce que vous gagnez tous les mois. C’est ce qui permettra de rembourser votre prêt.
Les revenus doivent donc être les premiers à être pris en compte.

Comment le reste-à-vivre est calculé ?

Montant total des revenus – montant total de ses charges = reste-à-vivre

Facteur n°2 de votre capacité d’emprunt : les autres dettes

Vos dettes actuelles entrent en vigueur dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

• vos prêts étudiants
• vos prêts auto
• vos prêts à la consommation…

Un endettement élevé réduit votre budget puisque vous aurez déjà des échéances à rembourser en plus de votre prêt immobilier.

Le cumul de crédits n’est pas irrémédiable. Vous pouvez tout à fait opter pour une stratégie de remboursement anticipé de ces crédits, ce qui contribuera à diminuer votre taux d’endettement. 

Facteur n°3 de votre capacité d’emprunt : la durée du prêt

Plus la durée de prêt est longue, plus les mensualités sont réduites.

Mais il faut savoir que les taux sont plus élevés sur des durées plus longues, ce qui engendre un coût de crédit plus important. De manière générale, un prêt immobilier s’étend sur une durée de 20 ou 25 ans. Il est aussi possible d’emprunter sur une plus courte durée de 10 ou 15 ans par exemple. 

Facteur n°4 de votre capacité d’emprunt : l‘apport personnel 

 Un apport personnel peut influencer la somme que vous allez emprunter. Considérez l’apport comme un bonus pour gonfler l’enveloppe de votre budget. Certains piochent dans leurs économies pour disposer de ce fameux apport, d’autres font parfois appel à de la famille pour une donation. L’apport n’est pas obligatoire et certaines banques sont encore disposées à dispenser un crédit en fonction de différents critères. Mais il possède tout de même l’avantage de venir diminuer la somme globale du crédit et ainsi minimiser les mensualités de votre prêt. 

On vous annonçait des changements pour 2024 en matière de prêt immobilier. Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) est entré en vigueur début avril. La grande ambition de cette nouvelle réforme du PTZ ? Élargir le plus possible l’accessibilité à ce dispositif pour de nombreuses familles. L’exclusion des maisons individuelles, vient chambouler l’accès à la propriété dans le neuf. D’autres possibilités viennent alors tirer leur épingle du jeu, comme l’achat dans le neuf avec le prêt à taux zéro. 

Acheter dans le neuf avec le prêt à taux zéro (PTZ) 2024

Le nouveau PTZ se recentre sur l’acquisition d’un logement neuf collectif. Les maisons individuelles seront désormais exclues du dispositif ! 

Ce logement doit obligatoirement se situer en zone tendue, c’est-à-dire en zone A, A bis et B1.

Toutefois, des exceptions permettent d’élargir son éligibilité, notamment pour la transformation de locaux non résidentiels en logements, les opérations en PSLA ou BRS, et les projets d’accession sociale à la propriété dans les zones ANRU ou les quartiers prioritaires, même en zones détendues et sur des logements individuels.

Acheter dans l’ancien avec le prêt à taux zéro (PTZ) 2024

Bénéficier du PTZ est toujours possible pour l’acquisition d’un bien ancien, sous conditions de travaux d’amélioration. Ils doivent représenter 25% du coût total à financer et être achevés sous un délai de 3 ans.

Pour ce type d’opération, l’étiquette de performance énergétique doit être comprise entre A et D. 

Si le logement que vous souhaitez acheter présente une étiquette énergie E à G, vous devrez prouver grâce à DPE projeté une amélioration significative de l’efficacité énergétique après travaux. 

À savoir : les travaux liés à l’installation de chauffage aux énergies fossiles ne seront plus finançables par le PTZ. 

Une nouvelle méthode de calcul pour le PTZ 2024

Le PTZ a été créé pour permettre de réduire le coût total du crédit immobilier pour tous ceux qui peuvent en bénéficier. Avec la hausse des taux, l’accessibilité au prêt immobilier devient de plus en plus difficile. Le projet de la loi Finances 2024 prévoit des réajustements afin de contrer à ce phénomène grandissant.  

Au programme de ces nombreux changements, on y retrouve :

• Le montant maximum de prêt, augmenté à 100 000€ contre 80 000€ auparavant pour les ménages les plus modestes.

• Les plafonds de revenus exigés pour prétendre à un PTZ sont réévalués à la hausse pour permettre à davantage de personnes de pouvoir en bénéficier.
• La création d’une 4ème tranche de revenus plus élevés qui n’existaient pas auparavant
  
  
• Les ménages les plus modestes (tranche 1) pourront bénéficier d’une prise en charge allant jusqu’à 50% du coût total de l’acquisition (contre 40% maximum auparavant).
  
  Le calcul de ces quotités se base sur le plafond de revenus du ménage et la situation géographique du bien.

Le calcul de ce type de financement reste très complexe ! 

Pour connaître votre éligibilité et tout savoir sur remontant de votre prêt immobilier, n’hésitez pas à faire appel à votre courtier qui dispose de logiciels calculant le montant exact du prêt-à-taux zéro auquel vous pouvez prétendre. 

C’est une simulation gratuite et sans engagement, qui vous permet de définir avec précision votre budget d’achat immobilier ! 

Un zonage impactant pour le PTZ et le PINEL

Qu’est-ce le zonage ? Ce sont des communes ou des villes qui ont été définies comme appartenant à une « zone tendue » ou « non tendue ». Ce dispositif a vu le jour afin de rendre l’accès à la propriété plus facile dans ces villes où le marché immobilier s’est compliqué au fil du temps. Il a donc pour but de rendre plus accessible l’achat d’un bien immobilier.

De nombreuses villes dans le département du Maine-et-Loire, Loire-Atlantique, de la Sarthe et de la Vendée sont venues s’ajouter à celles déjà existantes dans le zonage : Avrillé, Cholet, Les Ponts-de-Cé, Trélazé, Le Mans…

Les villes qui viennent s’ajouter à la zone A et zone B1, selon l’arrêté du 5 juillet 2024. 

Vous souhaitez bénéficier d’un PTZ, que devez-vous vérifier ?

• Vous achetez votre résidence principale et vous êtes primo-accédants ou vous n’avez pas été propriétaires d’un bien depuis 2 ans.
• Votre coefficient familial
• Vous revenus ne dépassent pas les différents plafonds de revenus en fonction des zones
• Vous achetez un logement en biens collectifs en zones A, A bis ou B1 ou un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation dans le reste du territoire

Si vous souhaitez connaître votre éligibilité au PTZ ou bien au dispositif PINEL, n’hésitez pas à demander conseil à un courtier en prenant un rendez-vous gratuit