Prêt immobilier : pas seulement une histoire de taux !

Prêt immobilier : pas seulement une histoire de taux !

Obtenir le meilleur taux, c’est bien souvent la première raison pour laquelle un futur acquéreur vient consulter un courtier. Une vision parfois simplifiée du métier, qui ne prend pas en compte les nombreux atouts de l’expertise d’un courtier.

La négociation des taux, mais pas que !

Bien sûr, le rôle du courtier est de négocier pour vous les meilleures conditions de prêt. Avec des taux toujours bas, son objectif est de vous décrocher le meilleur taux possible. Plus celui-ci est bas, plus vous serez en capacité d’emprunter une somme importante. L’impact d’un taux bas est donc significatif quand on sait à quel point le marché immobilier est aujourd’hui tendu.

Pour autant, le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte. Un prêt immobilier comprend plusieurs facteurs aussi déterminants.

 

Les conditions à regarder de près

 

En analysant une offre de prêt, vous regardez bien évidemment le taux donné, mais ne passez pas à côté d’éléments importants… De nombreux aspects différents sont à regarder à la loupe !

  • Quel est le montant des mensualités ? Quelle est la durée du prêt ?
    Le montant des mensualités indique la somme à rembourser tous les mois (intérêts et assurances compris). Il doit être adapté à vos revenus et charges et vous permettre de bien vivre tous les mois, sans vous serrer la ceinture.

  • Quel est le coût total du crédit ?
    Lui aussi indique le montant final versé à l’issue de la fin du prêt, y compris les intérêts et le montant des assurances emprunteurs.

     

  • Quelle est le type de garantie de votre prêt ? 
    Deux types de garanties existent : par une hypothèque ou un organisme de caution. Dans le cas de l’hypothèque, vous aurez par exemple des frais à régler au moment de la vente.
  • Quels sont les frais de dossier ?
    L’organisme bancaire applique des frais de dossier lorsqu’il fait son offre de prêt. Un courtier peut parfois négocier des frais de dossier réduits avec ses partenaires bancaires.
  • Avez-vous des frais de remboursement anticipés ?
    Dans le cas de la revente d’un bien, si le prêt n’est pas terminé, il est possible que vous payiez des frais anticipés. En général, ils correspondent à environ 6 mois d’intérêts. Encore une fois, une négociation du courtier peut vous exonérer de ces frais.
  • Quel est le coût de l’assurance emprunteur ? Comment êtes-vous indemnisé ? Quelles sont les exclusions, les garanties ? Êtes-vous couvert en cas d’arrêt maladie ?
    L’assurance emprunteur coûte en moyenne 1 tiers du coût global du prêt. Elle permet de vous protéger en cas d’incapacité, d’arrêt maladie, perte d’emploi ou décès. Mais chaque assurance comporte ses clauses et ses garanties. Veillez à bien vérifier que vous êtes couvert pour toutes ces situations. 

L’offre de prêt regorge d’éléments techniques, pas toujours faciles à saisir. L’expertise d’un courtier peut vous aider à y voir plus clair et surtout à être rassuré sur les conditions obtenues. Le travail du courtier est toujours dans votre intérêt.

 

Au-delà des meilleures conditions, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé

Les taux sont bas, mais les critères des banques se resserrent de plus en plus. Taux d’endettement, durée d’emprunt, profil emprunteur : difficile de s’y retrouver parmi tous les critères bancaires.

Le courtier est là pour vous aider à optimiser votre dossier auprès des banques. Il connaît les critères demandés et saura vous conseiller sur les démarches à mettre en place. Il vous aidera à reconnaître les points forts et les points faibles de votre dossier. Vous avez une situation complexe ? Il est là pour vous aider à identifier et trouver des solutions pour mettre toutes les chances de votre côté.

Une fois la demande de financement validée, il vous accompagne dans toutes les démarches liées au prêt : vérification de l’offre de prêt, rendez-vous banque, signature chez le notaire, déblocage du crédit… Il vous aide à gérer les délais parfois compliqués à maîtriser.

Sa relecture de l’offre de prêt émise par la banque est essentielle. Elle permet de ne rien laisser passer et de vérifier la conformité des conditions négociées.

Le courtier se montre toujours disponible pour répondre aux questions et zones d’ombre. Il est votre soutien pour aborder votre projet en toute sérénité.

 

Achat d’une résidence secondaire : comment bien préparer son financement ?

Achat d’une résidence secondaire : comment bien préparer son financement ?

Qui n’a pas rêvé de posséder une résidence secondaire, de pouvoir s’échapper à la mer, la campagne ou la montagne.  La résidence secondaire représente l’opportunité de s’éloigner du quotidien, de vivre des bons moments en famille ou encore de préparer sa retraite dans un environnement agréable. La mise en place du télétravail liée à la crise sanitaire n’a fait qu’accentuer ce désir de résidence secondaire. Voici quelques conseils pour bien préparer son financement.

Envisager tous les frais d’une résidence secondaire

Avant de se lancer dans un tel projet, comme pour tout projet d’achat immobilier, il faut bien évaluer les frais liés à cette démarche.

Les frais d’entretien sont inévitables, notamment si la surface de la résidence secondaire est conséquente. Vous devrez envisager de réaliser régulièrement l’entretien du système de chauffage, l’entretien du jardin (s’il y en a un), et de tout ce qui permet de bénéficier du confort au quotidien. Ne pas oublier que vous aurez aussi besoin de l’essentiel, à savoir l’eau, l’électricité et un abonnement internet.

Vous n’échapperez pas non plus à l’obligation de paiement d’une de taxe d’habitation et de taxe foncière qui incombent à tout propriétaire de son logement. Au moment de l’achat, vous pourrez vous renseigner auprès des anciens propriétaires pour connaître le montant de ces taxes et anticiper sur ces sommes à payer.

 

Penser aux solutions d’allégement des frais

Pour amortir les charges de votre bien, les revenus locatifs peuvent représenter une vraie opportunité. Louer votre résidence secondaire lors de vos absences vous permet de récupérer un peu de revenus. Cela peut s’avérer très judicieux, surtout si votre logement est situé dans une zone touristique. D’ailleurs, le meublé touristique s’est bien développé ces dernières années grâce à plusieurs plateformes qui permettent de faciliter la mise en location (Airbnb, Booking.com). Attention cependant à respecter certaines règles en vigueur, notamment en ce qui concerne la déclaration de ces revenus issus de la location.

 

Peaufiner son profil emprunteur

La constitution d’un dossier pour obtenir un financement et les exigences des partenaires bancaires restent les mêmes qu’une résidence principale. Plusieurs éléments de votre profil emprunteur seront pris en compte : les revenus, l’épargne, l’apport, le taux d’endettementLe taux d’endettement sera un élément clé dans la faisabilité de votre projet. Si vous avez encore l’emprunt de votre résidence principale, vous ne devrez pas dépasser les 33%. Vous devrez avoir la capacité de rembourser vos mensualités sans dépasser ce seuil.

Un autre point de vigilance est à garder à l’esprit. Ne misez pas tout sur les revenus issus de la location du logement.  

Souvent, on peut estimer obtenir telle somme d’une location ou bien il peut même arriver d’avoir à sa connaissance les revenus locatifs des anciens propriétaires. Mieux vaut ne pas s’enflammer. En effet, la banque, dans son analyse, va pondérer ces revenus à 50%. Et encore faut-il justifier de la pérennité de ces revenus…

Mieux vaut miser sur sa vraie capacité d’emprunt et vos propres revenus. Considérez plutôt ces revenus locatifs comme un bonus, qu’une réelle justification de votre financement.

 

N’hésitez pas à consulter un courtier en prêt immobilier pour obtenir des conseils quant au financement de votre résidence secondaire.

 

Pour obtenir plus de conseils, consultez un courtier.

N’hésitez pas à consulter un courtier en prêt immobilier pour obtenir des conseils quant au financement de votre résidence secondaire.

Achat dans le neuf versus achat dans l’ancien

Achat dans le neuf versus achat dans l’ancien

C’est l’heure du grand combat ! Mettons sur table deux projets immobiliers que tout oppose : l’achat dans le neuf ou dans l’ancien. Tous les deux vont mettre leurs avantages et inconvénients sur le ring. À vous de décider vers quel côté votre cœur balance ! 

1.Les frais liés à l’achat immobilier

Dans le neuf : 

Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le neuf, vous aurez plusieurs frais à régler à différents moments du projet. Lors du processus d’achat, vous aurez des frais de notaire à régler. Ces frais ont l’avantage d’être moins élevés que ceux pour un achat dans l’ancien. Ils s’élèvent généralement à environ 2 ou 3% dans le neuf contre 7 ou 8% dans l’ancien. Au moment de l’achat, vous pourrez aussi bénéficier dans certains cas, d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) réduite à 5,5%. Différentes garanties vous couvrent en cas de malfaçon. Il existe notamment la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. En cas de constat d’un problème mettant en péril le bâtiment, vous pouvez vous tourner vers le promoteur ou le constructeur. 

Dans le cadre d’un projet de construction, une fois le bien terminé, vous devrez vous acquitter d’une taxe d’aménagement qui se base sur la surface de plancher taxable de la construction.

 

Dans l’ancien : 

Les frais de notaire pour un achat dans l’ancien s’avèrent plus élevés. De même, il faut prévoir tous les frais liés aux travaux éventuels à réaliser dans l’habitation. Ces travaux de rénovation peuvent être prévus au sein de votre prêt immobilier. Seulement, parfois l’achat dans l’ancien réserve quelques surprises. Dans cette situation, personne n’est à l’abri de frais ou de travaux imprévus tel qu’un portail ou un appareil électroménager à changer. Vous avez tout intérêt à garder une épargne plutôt solide pour faire face à ce genre de situation.

Un bien acheté à bas prix avec un budget travaux bien géré peut se révéler être très intéressant à la revente. C’est un excellent moyen de faire une plus-value si le marché y est propice et si l’opération est bien menée.

 

2.L’esthétique et le confort

Dans le neuf : 

Pour un achat dans le neuf, c’est la modernité qui va primer. Il faut aimer les lignes épurées d’une maison ou d’une résidence qui privilégie une esthétique moderne. L’un des nombreux atouts du neuf est son apport en confort. Les bâtiments neufs sont soumis à la réglementation thermique en vigueur lors de la construction. Aujourd’hui, il s’agit de la RT 2012, qui sera bientôt remplacée par la RE 2020.

La modernité de ses équipements permet de bénéficier de ce qu’il y a de mieux en termes d’isolation phonique et thermique ou bien de chauffage. Vous pouvez aussi plus facilement adapter l’intérieur de votre maison à vos besoins. La personnalisation est plus accessible dans le cadre d’une construction par exemple. À l’exemple des prises électriques, que vous pouvez mettre à disposition là où vous le souhaitez pour un maximum de confort. C’est une personnalisation qui sera plutôt immédiate contrairement à une rénovation dans l’ancien qui pourrait prendre plus de temps. 

Dans l’ancien : 

L’esthétique dans un logement ancien est essentiellement liée au cachet. Un achat coup de cœur dans l’ancien aura souvent pour origine tous ces détails qui font la différence : façade en pierre, moulures, parquet ancien, carreaux de ciment, hauteur sous plafond atypique

Mais il est cependant plus compliqué d’y apporter sa touche personnelle, à moins de se lancer dans des travaux de rénovation importants. Si vous craquez pour un logement ancien sans travaux nécessaires, vous pourrez toutefois y apporter un rafraîchissement et une personnalisation par de menus travaux : un coup de peinture, un sol vinyle pour recouvrir un vieux carrelage, un changement de luminaires…

De même qu’il ne faut pas s’attendre à une isolation thermique des plus performantes dans l’ancien, là encore, à moins de se lancer dans des travaux importants. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un bon indicatif pour se rendre compte de l’état de l’isolation de la maison. Néanmoins, les murs très épais qu’on peut retrouver dans quelques bâtisses anciennes peuvent se montrer être un véritable atout en été. Certains murs en pierre ne laissent pas passer la chaleur et une vieille maison reste bien souvent fraîche dans le cas de fortes chaleurs. Un atout non négligeable aux vues du réchauffement des températures un peu plus présent chaque année.

3.Les délais

Dans le neuf : 

Les étapes lors d’une construction ou d’un achat en VEFA sont nombreuses. Par exemple, pour une construction, il faut d’abord trouver un terrain, puis réaliser sa viabilisation si cela n’est pas déjà fait. Ensuite, un peu de temps s’écoulera entre la demande de permis de construire, la réalisation des plans et l’obtention du financement du prêt immobilier. L’attente est donc plus prononcée qu’en achetant un bien ou vous n’avez plus qu’à poser vos valises, mais la patience peut vous permettre d’avoir votre habitation comme vous l’aviez imaginée.

 

Dans l’ancien : 

Il est tout à fait possible de trouver un bien où vous n’avez plus qu’à vous installer. Mais parfois, les biens de ce type, dans des régions prisées, se font de plus en plus rares. Dans certains cas, les habitations demandent de gros travaux, que vous pouvez choisir de faire faire ou de faire vous-même. La rénovation sera plus ou moins longue selon la hauteur des travaux. Là aussi, il faudra faire preuve de patience pour obtenir le résultat final voulu pour votre appartement ou maison. Le choix de la rénovation est aussi fait par certains pour le plaisir de transformer une maison, de la voir évoluer au fil du temps. C’est aussi une question de sensibilité et de niveau d’expertise. Le fait de s’engager dans des travaux n’est pas anodin, mieux vaut s’y connaître un peu ou être bien entouré avant de de se lancer.

 

En résumé :

Les avantages du neuf 

  • Les frais de notaire moins élevés
  • La TVA réduite de 5,5% (dans certains cas)
  • Les différentes garanties (garantie de parfait achèvement, décennale)
  • Le confort et la modernité des installations (RT 2012)

 

Les avantages de l’ancien 

  • Le cachet des matériaux
  • Les délais moins longs si le logement est habitable en l’état
  • La plus-value en cas de revente
  • La possibilité de rénover à son rythme

 

Vous voulez connaître votre capacité d’emprunt à la fois en vous projetant sur un achat dans le neuf ou dans l’ancien ? Votre courtier vous effectue une simulation en comparant votre budget dans les deux cas de figure.

Le mot du courtier

« Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Si la réponse est une affaire de choix personnel, elle tient aussi à toute une série de points techniques et financiers qui tous ont un impact sur votre projet immobilier. Pour vous aider à prendre les bonnes décisions n’hésitez pas à consulter votre courtier qui saura vous guider et vous accompagner.»

Qu’est-ce que le métier de courtier ?

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Il y a quelques mois, l’ensemble de notre équipe, courtiers et assistantes, ont joué les acteurs le temps d’une journée. Ils vous présentent le métier de courtier… à leur manière ! Découvrez l’esprit dynamique et décalé qui anime notre équipe au sein de nos trois agence à Angers, Beaupréau et Le Mans. 

Prêt immobilier : 5 points pour connaître ce qu’est un bon profil emprunteur

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Les taux sont bas et on proclame à tout va que c’est le bon moment pour réaliser un achat immobilier. Oui, mais est-ce aussi simple ? La crise sanitaire est passée par là et malgré les apparences, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée d’octroyer un crédit. Pour être sûr de réaliser un bon investissement, elles scrutent à la loupe votre profil. Mieux vaut s’être assuré d’avoir un bon profil pour ne pas rencontrer d’obstacles à l’obtention du crédit. 

Les revenus

Un CDI rassure immédiatement les banques. Vos revenus doivent pouvoir assurer sur le long terme le remboursement de vos mensualités. Pour ce faire, mieux vaut montrer votre capacité à garder un emploi ou bien la possibilité d’une évolution professionnelle. Cependant, il existe bien d’autres situations professionnelles (CDD, Intérim, autoentrepreneur…). Il faut voir au cas par cas : un courtier peut vous aider à y voir plus clair sur l’aspect bloquant ou non de votre situation professionnelle.

L’épargne

Lors d’un précédent article, nous avions déjà parlé de l’importance de se constituer une épargne. Là encore, il s’agit de rassurer les banques. Vous disposez d’une trésorerie de secours en cas de pépin, en plus de leur montrer que vous ne flambez pas tout votre argent.

Les dépenses

Lorsque vous faites une demande de crédit, il faut savoir que les banques se pencheront sérieusement sur vos relevés bancaires. Quels sont vos dépenses ? Sont-elles excessives ? Elles se posent toutes ces questions afin de savoir si vous représentez un investissement risqué. Mesurer vos dépenses reste le meilleur comportement à adopter.

La faisabilité du projet

Choisissez un bien à votre portée. Le loyer que vous payez ne doit pas être trop éloigné de ce que vous allez payer en tant que mensualité de votre crédit immobilier. C’est ce qu’on appelle le saut de charges. Le différentiel entre le loyer actuel et la future mensualité doit être raisonnable. Moins ce différentiel sera élevé, plus il sera en votre faveur. Le taux d’endettement rentre aussi en compte dans l’évaluation de cette faisabilité.

La confiance

La confiance entre banque et emprunteur peut avoir des conséquences. Certains possèdent un historique avec leur propre banque. Parfois, ce n’est pas le cas. Chaque situation est différente et si vous faites appel à un courtier, il sera là pour défendre votre dossier auprès des banques prêteuses. Il s’appuiera sur plusieurs éléments de votre profil et argumentera pour établir cette confiance qui doit s’instaurer et ainsi vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier.